Apartman Yöneticisi

Vision-Hakkýmýzda
Biz Kimiz
Profesyonel Yönetim
Referanslarýmýz
Medya'da Biz
Bize Ulaþmak Ýçin
Sorularýnýz için
Ana Men
evrimii Kullanclar
· evrimii Ziyaretiler: 4

· evrimii yeler: 0

· Toplam ye Says: 2,105
· En Yeni ye: haluk
Asansör Bakýmý
Çatý Bakýmý
Havuz Bakýmý
Bahce Bakýmý
Isý Tasarrufu
Ev Bakýmý
Yangýn
Editörden

Bazý Yargýtay Kararlarý
KIÞ BAHÇELERÝ
D.GAZ ACÝL
ÝSTANBUL'DA ULAÞIM
ÖRNEK
VÝDEO
-videolar


27.KASIM.2012 ÝTÝBARÝ ÝLE TÜM SORULARINIZ CEVAPLANMIÞTIR
TÜM SORULARINIZ ÝÇÝN LÜTFEN FORUM KISMINI KULLANINIZ





SORU CEVAP BÖLÜMÜMÜZ TEKRAR AKTÝF HALE GELMÝÞTÝR. SORULARINIZI BEKLÝYORUZ.


Apartmanyonetici.com
Duyuru
KAT MÜLKÝYETÝ KANUNU
KAT MÜLKÝYETÝ KANUNUNDA DEÐÝÞÝKLÝK
YAPILMASINA ÝLÝÞKÝN KANUN


Kanun No. 5711
  Kabul Tarihi: 14/11/2007      


DEÐÝÞÝKLÝKLER  VE   ÝLAVELER  KOYU  VE  ALTI  ÇÝZGÝLÝ  OLARAK  YAPILMIÞTIR.




 

KAT MÜLKÝYETÝ KANUNU

Kanun Numarasý : 634
Kabul Tarihi : 23/6/1965
Yayýmlandðý R. Gazete : Tarih: 2/7/1965
Sayý: 12038 
 
BÝRÝNCÝ BÖLÜM
Genel Hükümler
A)    Kat mülkiyeti ve kat irtifaký:
I-Genel kural:
Madde 1 - Tamamlanmýþ bir yapýnýn kat, daire, iþ bürosu, dükkan, maðaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrý ayrý ve baþlý baþýna kullanýlmaya elveriþli olanlarý üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafýndan, bu kanun hükümlerine göre, baðýmsýz mülkiyet haklarý kurulabilir. Yapýlmakta veya ileride yapýlacak olan bir yapýnýn, birinci fýkrada yazýlý nitelikteki bölümleri üzerinde, yapý tamamlandýktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanýn ortak malikleri tarafýndan, bu kanun hükümlerine göre irtifak haklarý kurulabilir.
II - Tarifler: Madde 2 - Bu kanuna göre :
a)      Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnýz esas yapý kýsmýna (Anayapý) anagayrimenkulün ayrý ayrý ve baþlý baþýna kullanýlmaya elveriþli olup, bu kanun hükümlerine göre baðýmsýz mülkiyete konu olan bölümlerine (Baðýmsýz bölüm); bir baðýmsýz bölümün dýþýnda olup, doðrudan doðruya o bölüme tahsis edilmiþ olan yerlere (Eklenti); baðýmsýz bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkýna (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b)      Anagayrimenkulün baðýmsýz bölümleri dýþýnda kalýp, korunma ve ortaklaþa kullanma veya faydalanmaya yarýyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sýfatiyle paydaþý bulunduklarý bu yerler üzerindeki faydalanma haklarýna (Kullanma hakký);
c)      (Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapýlacak veya yapýlmakta olan bir veya birden çok yapýnýn baðýmsýz bölümleri için o arsanýn maliki veya ortak malikleri tarafýndan bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkýna (kat irtifaký); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi); d) Arsanýn, bu kanunda yazýlý esasa göre baðýmsýz bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarýna (Arsa payý); e) Kat mülkiyetinin veya irtifakýnýn kurulmasýna ait resmi senede (Sözleþme); Denir.
 
III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakýnýn niteliði:
Madde 3 –
Kat mülkiyeti, arsa payý ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle baðlantýlý özel bir mülkiyettir. (Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/2 md.)

"Kat mülkiyeti ve kat irtifaký, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün baðýmsýz bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan deðerleri ile oranlý olarak projesinde tahsis edilen arsa payýnýn ortak mülkiyet esaslarýna göre açýkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarýnýn baðýmsýz bölümlerin paylarý ile oranlý olarak tahsis edilmediði hallerde, her kat maliki veya kat irtifaký sahibi, arsa paylarýnýn yeniden düzenlenmesi için mahkemeye baþvurabilir. Baðýmsýz bölümlerden her birine bu fýkra uyarýnca tahsis edilen arsa payý, o bölümlerin deðerinde sonradan meydana gelen çoðalma veya azalma sebebiyle deðiþtirilemez. 44 üncü madde hükmü saklýdýr.

Kat irtifaký arsa payýna baðlý bir irtifak çeþidi olup, yapý kullanma izin belgesi alýndýktan sonra arsanýn malikinin veya kat irtifakýna sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacaðý istem üzerine, bu Kanunda gösterilen þartlar uyarýnca, kat mülkiyetine çevrilir."

 
IV - Ortak yerler:
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleþme ile belirtilebilir. Aþaðýda yazýlý yerler ve þeyler bu kanun gereðince her halde ortak yer sayýlýr.
a)      Temeller ve ana duvarlar, taþýyýcý sistemi oluþturan kiriþ, kolon ve perde duvarlar ile taþýyýcý sistemin parçasý diðer elemanlar,"  baðýmsýz bölümleri ayýran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriþ kapýlarý,antreler, merdivenler, asansörler, sahanlýklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapýcý daire veya odalarý, genel çamaþýrlýk ve çamaþýr kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazý saatlerinin korunmasýna mahsus olup baðýmsýz bölum dýþýnda bulunan yuvalar ve kapalý kýsýmlar, kalorifer daireleri,kuyu ve sarnýçlar, yapýnýn genel su depolarý, sýðýnaklar,
b)      Her kat malikinin kendi bölümü dýþýndaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanallarý ile kalorifer, su,havagazý ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak þebeke ve antenler sýcak ve soðuk hava tesisleri,
c)      Çatýlar, bacalar, genel dam teraslarý, yaðmur oluklarý, yangýn emniyet merdivenleri. Yukarýda sayýlanlarýn dýþýnda kalýp da, yine ortaklaþa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diðer yerler ve þeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
 
B)    Baðlantýlar :
I - Baðýmsýz bölümlerle arsa payý arasýndaki baðlantý:
Madde 5 - Kat mülkiyetinin baþkasýna devri veya miras yoliyle geçmesi halinde, ona baðlý arsa payý da birlikte geçer; arsa payý, kat mülkiyetinden veya kat irtifakýndan ayrý olarak devredilemiyeceði gibi, miras yolu ile de geçmez ve baþka bir hakla kayýtlanamaz. Anagayrýmenkulde, kat mülkiyetine baðlanmamýþ veya lehine kat irtifaký kurulmamýþ arsa payý býrakýlamaz. Kat mülkiyetini kayýtlayan haklar, kendiliðinden arsa payýný da kayýtlar. Kat irtifakýna konu olan arsa üzerinde bu hakla baðdaþmasý mümkün olmýyan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasýndan önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasýna tescil veya þerhedilmiþ olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payý oranýnda, kendiliðinden kayýtlar.
 
II- Baðýmsýz bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasýndaki baðlantý:
Madde 6 - Bir baðýmsýz bölümün dýþýnda olup, doðrudan doðruya o bölüme tahsis edilmiþ olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazý veya su saati yuvalarý, tuvalet gibi eklentiler, ait olduðu baðýmsýz bölümün bütünleyici parçasý sayýlýr ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek baþýna maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüðünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapýnýn oturduðu zeminin dýþýnda kalanlar kadastro planýnda veya tapu haritasýnda ayrýca gösterilir. Baðýmsýz bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diðer kat maliklerinin haklariyle baðdaþmasý mümkün olmýyan irtifaklar kurulamaz. Baðýmsýz bölümlerin baþkasýna devri, kayýtlanmasý veya kiralanmasý halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliðinden devredilmiþ,kayýtlanmýþ vaya kiralanmýþ olur.
 
C)    Ortaklýðýn (Þüyuun) giderilmesi ve öncelikle satýnalma (Þüf'a) hakký:
I - Ortaklýðýn giderilmesi:
Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakýna tabi olan gayrimenkulde ortaklýðýn giderilmesi istenemez. Baðýmsýz bölümler, baðýmsýz bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklýðýn giderilmesi istenebilir.
 
II- Önceiikle satýnalma hakký: Madde 8 - (Deðiþik birinci fýkra:13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuþ bir gayrimenkulün baðýmsýz bölümlerinden birinin veya, kat irtifaký baðlanmýþ arsa payýnýn satýlmasý halinde diðer kat maliklerinin veya irtifak hakký sahiplerinin öncelikle satýn alma hakký yoktur. Bir baðýmsýz bölümün paydaþlarýndan birinin kendi payýný baþkasýna satmasý halinde öteki paydaþlar, öncelikle satýnalma hakkýný kullanabilirler. Sözleþmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
 
D)    Genel hükümlerin uygulanma alaný:
Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakýna ait kütük kaydýnda veya kat malikleri arasýndaki sözleþmede veya yönetim planýnda veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doðan anlasmazlýklar, Medeni Kanun ve ilgili diðer kanunlar hükümlerine göre karara baðlanýr.
 
ÝKÝNCÝ BÖLÜM
Kat Mülkiyetinin ve Kat Ýrtifakýnýn Kurulmasý
A)    Genel kural:
Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifaký resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doðar.

     Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnýz bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. 
     "Kat mülkiyeti kurulurken ayný katta birbirine bitiþik bulunan ayný nevideki birden fazla baðýmsýz bölüm veya bir yapýnýn otel, iþ veya ticaret yeri gibi iktisadî açýdan veya kullanma bakýmýndan bütünlük arz eden birden çok katý veya bölümü, kat mülkiyeti kütüðüne tek baðýmsýz bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapýlabilmesi için, buna uygun deðiþiklik projesinin ve yapý kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüðüne verilmiþ olmasý gereklidir."
"Gelirinin ortak giderlere harcanmasý için veya baþka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen baðýmsýz bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "baðýmsýz bölümlerin numaralarý" yazýlmak suretiyle kat mülkiyeti kütüðüne tescil edilir. Bu husus baðýmsýz bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir."

     Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarýnca veya aþaðýdaki fýkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapýlýr.
     Kat mülkiyetine konu olmaya elveriþli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklýðýn giderilmesi davalarýnda, mirasçýlardan veya ortak maliklerden biri, paylaþmanýn, kat mülkiyeti kurulmasý ve baðýmsýz bölümlerin tahsisi suretiyle yapýlmasýný isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazýlý belgelere dayanýlarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleþtirilmek suretiyle baðýmsýz bölümlerin ortaklara ayrý ayrý tahsisine karar verebilir.
 
B)     Kat mülkiyeti kütüðü:
Madde 11 
    Kat mülkiyeti ve kat irtifaký, Tapu Sicili Tüzüðüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüðüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadýkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüðüne yapýlacak tescillerde de uygulanýr.
Henüz kadastrosu yapýlmamýþ olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifaký, Tapu Sicili Tüzüðündeki formüle göre, ayrýca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabýt Defterine tescil olunur." 
 
C)    Kat mülkiyetinin kurulmasý:
I - Ýstem ve belgeler:
Madde 12 - Kat mülkiyetinin kurulmasý için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaþlarýnýn aþaðýda yazýlý belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunmasý gerekir:

a) Anagayrimenkulde, yapý veya yapýlarýn dýþ cepheler ve iç taksimatý baðýmsýz bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve baðýmsýz bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan deðerleriyle oranlý arsa paylarý ve baðýmsýz bölümlerin yapý inþaat alaný da açýkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafýndan yapýlan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaþlarý tarafýndan imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluþlarýnca onaylanan mimarî proje ve birden çok yapýlarda yerleþimlerini gösteren vaziyet plâný ile yapý kullanma izin belgesi.

b) Baðýmsýz bölümlerin kullanýlýþ tarzýna, birden çok yapýnýn varlýðý halinde bu yapýlarýn özelliðine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazýrlanmýþ, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafýndan imzalanmýþ bir yönetim plâný.

c) Her baðýmsýz bölümün arsa payýný, kat, daire, iþ bürosu gibi nevini ve bunlarýn birden baþlayýp sýra ile giden numarasýný, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaþlarý tarafýndan imzalanmýþ noterden tasdikli liste."

II - Sözleþme ve tescil:
             Madde 13 – (Deðiþik birinci fýkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanlarýn yetkili olduklarýna kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifaký kurulmasýna dair resmi sözleþmeyi düzenler. Bu sözleþme ayný zamanda tescil istemi sayýlýr.
            


"Sözleþme düzenlenince kat irtifakýnýn kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakýnýn kayýtlý olduðu kat mülkiyeti kütüðü sayfasýndaki, doðrudan doðruya kat mülkiyetinin kurulmasý halinde ise anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu tapu kütüðü sayfasýndaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiþtir." ibaresi yazýlarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak haklarý dýþýndaki iþlemlere kapatýlýr ve kat mülkiyetine konu olan her baðýmsýz bölüm, kat mülkiyeti kütüðünün ayrý bir sayfasýna o bölüme baðlý arsa payý ve anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaralarý gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu genel kütük sayfasýna da, baðýmsýz bölümlerin kat mülkiyeti kütüðündeki defter ve sayfa numaralarý iþlenmek suretiyle, kütükler arasýnda baðlantý saðlanýr.

Anagayrimenkulün sayfasýnda evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydý, irtifak haklarý hariç, baðýmsýz bölümlerin kat mülkiyeti kütüðündeki sayfasýna geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak haklarý da anagayrimenkulün tapu kütüðü sayfasýna tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüðünün beyanlar hanesinde belirtilir."



             Kat mülkiyeti kütüðüne tescil edilen her baðýmsýz bölüm ayrý bir gayrimenkul niteliðini kazanýr ve kütükte o bölümün tasdikli planýndaki numarayý alýr.
             (Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplý tasarruf belgesinden baþka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi baðýmsýz bölümüne ait olan kýsmýnýn tasdikli bir örneði de verilir.
             D) Kat irtifakýnýn kurulmasý:
             Madde 14 – (Deðiþik birinci fýkra: 13/4/1983 - 2814/6 md.)

"Henüz yapý yapýlmamýþ veya yapýsý tamamlanmamýþ bir arsa üzerinde kat irtifakýnýn kurulmasý ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanýn malikinin veya bütün paydaþlarýnýn buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki yönetim plâný ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazýmdýr. Kat mülkiyetine geçiþte ayrýca yönetim plâný istenmez."

"Yapýlarý tamamlanmýþ olan kat irtifaklý anagayrimenkulde, yapý kullanma izin belgesinin alýndýðý tarihten itibaren bir yýl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakký sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazýlý uyarýsýna raðmen, kat mülkiyetinin kurulmasý için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazýlý belgelerden eksik olanlarý tamamlamaktan veya imzalanmasý gerekenleri imzalamaktan kaçýnan kat irtifak hakký sahiplerinden her birine, kendine ait her baðýmsýz bölüm için, anagayrimenkul belediye sýnýrlarý içinde ise belediye, belediye sýnýrlarý dýþýnda ise mülkî amir tarafýndan bin Türk Lirasý idarî para cezasý verilir."
            

Bir arsa üzerinde kat irtifaklarý ancak sözleþmede veya dilekçede her kat irtifakýnýn ilgili bulunduðu baðýmsýz bölüme tahsisi istenen arsa payý, arsanýn kayýtlý olduðu kütüðün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapýnýn, verilen projeye göre tamamlanmasýndan sonra kat mülkiyetine konu olacak baðýmsýz bölümlerinin numarasý ve bu bölümlere baðlý eklentiler kütüðün beyanlar hanesinde belirtilir.
             Yapýnýn tamamlanmasýndan sonra kat irtifaklarýnýn kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafýndan istenince, tescil, kat irtifakýnýn tesciline ait resmi senete ve 12 nci maddede yazýlý belgelere ve anagayrimenkulün baðýmsýz bölümlerinin, evvelce verilmiþ olan plana uygunluðunun belediyece tasdikýna dayanýlarak yapýlýr.


A)    Kat maliklerinin haklarý:
I - Baðýmsýz bölüm üzerinde:
Madde 15 –
Kat malikleri kendilerine ait baðýmsýz bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklý kalmak þartiyle,Medeni Kanunun maliklere tanýdýðý bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
 
II - Ortak yerler üzerinde :
Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa paylarý oranýnda, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkýna sahiptirler; bu hakkýn genel kömürlük, garaj, teras, çamaþýrhane ve çamaþýr kurutma alanlarý gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleþme olmadýkça, her kat malikine ait arsa payý ile oranlýdýr.
 
B)    Kat irtifaký sahibinin haklarý:
Madde 17 - Kat irtifaký sahipleri, ortak arsa üzerinde yapýlacak yapýnýn, sözleþmede yazýlý süre içinde baþlamasý ve tamamlanmasý için kendilerine düþen borçlarýn yerine getirilmesini, karþýlýklý olarak isteme ve dava etme hakkýna sahiptirler. (Deðiþik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifaký sahipleri yapýnýn tamamlanmasý için kendi aralarýndan veya dýþarýdan bir veya birkaç kiþiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarýna dair hükümler, bu yönetici hakkýnda da uygulanýr. (Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifaký kurulmuþ gayrimenkullerde yapý fiilen tamamlanmýþ ve baðýmsýz bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanýlmaya baþlanmýþsa, kat mülkiyetine geçilmemiþ olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanýr.
 
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Kat Maliklerinin ve Kat Ýrtifaký Sahiplerinin Borçlarý
A)    Kat Maliklerinin borçlarý:
I - Genel kural:
Madde 18 - Kat malikleri, gerek baðýmsýz bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanýrken doðruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsýz etmemek, birbirinin haklarýný çiðnememek ve yönetim planý hükümlerine uymakla, karþýlýklý olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarýna dair olan hükümler, baðýmsýz bölümlerdeki kiracýlara ve oturma (Sükna,) hakký sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlý olarak faydalananlara da uygulanýr;bu borçlarý yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklýdýr.
 
II - Anayrimenkulün bakýmý, korunmasý ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakýmýna ve mimarý durumu ile güzelliðini ve saðlamlýðýný titizlikle korumaya mecburdurlar. (Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/8 md.)



"Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beþte dördünün yazýlý rýzasý olmadýkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inþaat, onarým ve tesisler, deðiþik renkte dýþ badana veya boya yaptýramaz.

Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluðun anayapýya veya baðýmsýz bir bölüme veya bölümlere zarar verdiðinin ve acilen onarýlmasý gerektiðinin veya anayapýnýn güçlendirilmesinin zorunlu olduðunun mahkemece tespit edilmiþ olmasý halinde, bu onarým ve güçlendirmenin projesine ve tekniðine uygun biçimde yapýlmasý konusunda kat maliklerinin rýzasý aranmaz.

Kat maliki kendi baðýmsýz bölümünde anayapýya zarar verecek nitelikte onarým, tesis ve deðiþiklik yapamaz.

Tavan, taban veya duvar ile birbirine baðlantýlý bulunan baðýmsýz bölümlerin baðlantýlý yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rýzasý ile anayapýya zarar vermeyecek onarým, tesis ve deðiþiklik yapýlabilir."

Her kat maliki anagayrimenkule ve diðer baðýmsýz bölümlere, kusuru ile verdiði zarardan dolayý diðer kat maliklerine karþý sorumludur.
 
III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katýlma :
Madde 20 - (Deðiþik birinci fýkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarýnda baþka türlü anlaþma olmadýkça:
a)      Kapýcý, kaloriferci,bahçývan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eþit olarak;
b)      Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakým,koruma güçlendirme   ve onarým giderleri ile yönetici aylýðý gibi diðer giderlere ve ortak tesislerin iþletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payý oranýnda; Katýlmakla yükümlüdür.
c)      Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkýndan vazgeçmek veya kendi baðýmsýz bölümünün durumu dolayýsýyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadýðýný ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payýný ödemekten kaçýnamaz. (Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/9 md.)

Gider veya avans payýný ödemeyen kat maliki hakkýnda, diðer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafýndan, yönetim planýna, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açýlabilir, icra takibi yapýlabilir. Gider ve avans payýnýn tamamýný ödemeyen kat maliki ödemede geciktiði günler için aylýk yüzde beþ hesabýyla gecikme tazminatý ödemekle yükümlüdür. Birinci fýkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun baðýmsýz bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kiþinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuþsa, gidere katýlanlarýn yaptýklarý ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu haklarý vardýr.
IV - Sigorta anlaþmasý:
Madde 21 –
Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek deðer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaþtýrýlabilir. Sigorta yapýlmasý halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa paylarý oranýnda, katýlmakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün tümünün harap olmasý halinde alýnacak sigorta bedeli, aksine sözleþme olmadýkça, kat maliklerine, arsa paylarý oranýnda, paylaþtýrýlýr. Yalnýz bir veya bir kaç baðýmsýz bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kýsmý hasara uðramýþsa,alýnacak sigorta bedeli hasara uðrayan yerlerin onarýmýna arsa paylarý oranýnda harcanýr, Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasýyla giderilemeyecek olan zararlarýný karþýlamak üzere, kendi baðýmsýz bölümlerini ayrýca kendi ad ve hesaplarýna sigorta ettirebilirler; bu halde alýnacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki paylarý da ayrýca saklý kalmak üzere, yalnýz kendilerine ait olur. Sigorta hakkýndaki emredici hükümler saklýdýr.
 
V - Ortak giderlerin teminatý:
Madde 22 - (Deðiþik birinci fýkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarýnca payýna düþecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatýndan, baðýmsýz bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkýna veya baþka bir sebebe dayanarak devamlý bir þekilde faydalananlar da müþtereken ve müteselsilen sorumludur.
Ancak, kiracýnýn sorumluluðu ödemekle yükümlü olduðu kira, miktarý ile sýnýrlý olup, yaptýðý ödeme kira borcundan düþülür.

Kat malikinin borcu bu yolla da alýnamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin baðýmsýz bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazýlý istemiyle bu borç tutarý için, diðer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakký tescil edilir.

"4721 sayýlý Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fýkrasý hükmü burada da uygulanýr."

(Deðiþik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diðer sorumlulardan olan alacaklarý önceliklidir.
 
VI - Müsaade mecburiyeti:
Madde 23 - Kat maliklerinden birinin baðýmsýz bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluðun onarýmý veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapýlmasý "ile yapý güvenliðiyle ilgili olarak yapýlmasý gerekli görülen teknik incelemeler" için diðer bir baðýmsýz bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde baþka sýfatla oturanlar, giriþ müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli iþlerin yapýlmasýna katlanmaya mecburdurlar.
 
Anagayrimenkulün bir kýsmýnýn harap olmasý halinde, harap olan baðýmsýz bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya baðýmsýz bölümdeki tesislerin yeniden yapýlmasý için, saðlam kalan baðýmsýz bölümlerin içinden veya dýþýndan faydalanýlmasý gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada baþka sýfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
 
Yukarýdaki fýkralarda yazýlý müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada baþka sýfatla oturanlarýn uðrayacaklarý zararý, lehine müsaade verilen baðýmsýz bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdür- ler.
 
VII - Yasak iþler:
Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iþ veya ticaret yeri olarak gösterilen baðýmsýz bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarý gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykýrý sözleþmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliðinde olmýyan muayenehaneler bu hükmün dýþýndadýr. Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen baðýmsýz bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eðlence ve toplantý yerleri ve fýrýn, lokanta, pastahane, süthane gibi gýda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basýmevi, dükkan, galeri ve çarþý gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliði ile vereceði kararla açýlabilir. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün baðýmsýz bölümlerin kat mülkiyeti kütüðündeki sahifelerine þerh verilir.
 
VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:
Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düþen borçlarý ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diðer kat maliklerinin haklarýný, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkýnýn kendilerine devredilme- sini hakimden istiyebilirler.


"Bu gibi bir kat maliki hakkýnda, baðýmsýz bölümün mülkiyetinin hükme en yakýn tarihteki deðeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diðer kat maliklerine, arsa paylarý oranýnda devredilmesi için davanýn açýlmasý, aksi kararlaþtýrýlmýþ olmadýkça, diðer kat maliklerinin sayý ve arsa payý çoðunluðuyla karar  vermesine baðlýdýr.

Bu karara raðmen kat maliklerinden bir kýsmý bu davayý açmak istemezse, davayý öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylýk vadeli hesaba yatýrýlmasý ve makbuzunun ibrazý için davacýlara resen belirleyeceði uygun bir süre verir.

Devir bedelinin süresi içinde yatýrýldýðýna iliþkin belge ibraz edildiðinde ve davanýn kabulü halinde hâkim, davalýnýn baðýmsýz bölümünün mülkiyetinin davayý açmýþ olan kat maliklerine arsa paylarý oranýnda devredilmesine ve devir bedelinin iþlemiþ faiziyle birlikte davalýya ödenmesine karar verir."


Aþaðýdaki durumlarda, birinci fýkrada yazýlý çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düþen borçlarý ödemediði için hakkýnda iki takvim yýlý içinde üç defa icra veya dava takibi yapýlmasýna sebep olunmasý;

b) Anagayrimenkulün bulunduðu yerin sulh hakimi tarafýndan 33 üncü madde gereðince verilen emre raðmen, bu kanunda yazýlý borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarýný ihlal etmekte devamlý olarak bir yýl ýsrar edilmesi;

c) Kendi baðýmsýz bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykýrý harekette bulunmasý.
 
"Bu maddedeki dava hakký, devir konusunda kat maliklerince alýnan dava açma kararýnýn öðrenilmesi tarihinden baþlayarak altý ay ve her halde dava hakkýnýn doðumundan baþlayarak beþ yýl içinde kullanýlmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmýþsa düþer."


B)    Kat irtifaký sahiplerinin borçlarý:
Madde 26 - Kat irtifaký sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapýlacak yapýnýn sözleþmeye ve plana göre tamamlanmasý için kendilerine düþen borçlarý vaktinde yerine getirmek ve yapý iþini, doðruluk kaideleri uyarýnca kolaylaþtýrmakla, karþýlýklý olarak, yükümlüdürler.

"Kat irtifaký sahiplerinden biri kendine düþen borçlarý, noter aracýlýðýyla  yapýlan ihtara raðmen, bu ihtar tarihinden baþlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diðerlerinin yazýlý istemi üzerine hâkim, onun arsa payýnýn ve kat irtifakýnýn hükme en yakýn tarihteki deðeri karþýlýðýnda, öteki paydaþlara, arsa paylarý oranýnda devrine karar verir."

Kat irtifaký sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapýnýn kanuni süre içinde yapýlamamasý sebebiyle kat irtifaký düþerse, kusurlu taraf diðerlerinin bu yüzden uðradýklarý zararý tazminle yükümlüdür.
 
BEÞÝNCÝ BÖLÜM
Anagayrimenkulün Yönetimi
A)    Genel kurul:
Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzý, kanunlarýn emredici hükümleri saklý kalmak þartiyle, bu kurul tarafýndan kararlaþtýrýlýr.
 
B)    Yönetim planý:
 Madde 28 - Yönetim planý yönetim tarzýný, kullanma maksat ve þeklini yönetici ve denetçilerin alacaklarý ücreti ve yönetime alt diðer hususlarý düzenler. Yönetim planý, bütün kat maliklerini baðlýyan bir sözleþme hükmündedir. Yönetim planýnda hüküm bulunmýyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doðacak anlaþmazlýklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara baðlanýr. (Deðiþik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planýnýn deðiþtirilmesi için bütün kat maliklerinin beþte dördünün oyu þarttýr. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye baþvurma haklarý saklýdýr. Yönetim planý ve bunda yapýlan deðiþiklikler, bütün kat malikleriyle onlarýn külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri baðlar. Yönetim planýnýn ve onda sonradan yapýlan deðiþikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüðünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu deðiþiklikler yönetim planýna baðlanarak kat mülkiyetinin kuruluþ belgeleri arasýnda saklanýr.
 
C)    Kat malikleri kurulunun toplantýsý ve kararlarý: I
I-Toplantý zamaný:
Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yýlda bir defadan az olmamak üzere yönetim planýnda gösterilen zamanlarda, eðer böyle bir zaman gösterilmemiþse, her takvim yýlýnýn ilk ayý içinde toplanýr.

"Toplu yapýlarda ise kurullar, en geç iki yýlda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarýnda gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemiþse, ikinci takvim yýlýnýn ilk ayý içinde toplanýr.”

Önemli bir sebebin çýkmasý halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantý için istenilen tarihten en az onbeþ gün önce bütün kat maliklerine imzalattýrýlacak bir çaðrý veya bir taahütlü mektupla, toplantý sebebi de bildirilmek þartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
 
Ýlk çaðrý yapýlýrken, birinci toplantýda, yeter sayýnýn saðlanamamasý halinde, ikinci toplantýnýn nerede ve hangi tarihte yapýlacaðý da belirtilir.

“Ýlk toplantý ile ikinci toplantý arasýnda býrakýlacak zaman yedi günden az olamaz.”
 
II-Yeter sayý:
Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayý ve arsa payý bakýmýndan yarýsýndan fazlasiyle toplanýr ve oy çokluðuyla, karar verir.

"Yeter sayýnýn saðlanamamasý nedeniyle ilk toplantýnýn yapýlamamasý halinde, ikinci toplantý, en geç onbeþ gün sonra yapýlýr. Bu toplantýda karar yeter sayýsý, katýlanlarýn salt çoðunluðudur.”


Bu kanunda yeter sayý için ayrýca konulmuþ olan hükümler saklýdýr.
 
III - Oya katýlma:
Madde 31 - Her kat maliki,arsa payý oranýna bakýlmaksýzýn, bir tek oy hakkýna sahiptir.

Anagayrimenkulde birden ziyade baðýmsýz bölümü olan kat maliki, her baðýmsýz bölüm için ayrý bir oy hakkýna sahiptir; bununla beraber onun malik olduðu baðýmsýz bölümlerin sayýsý ne olursa olsun, sahip olacaðý oy sayýsý bütün oylarýn üçte birinden fazla olamaz, oy hesabý yapýlýrken kesirler gözönüne alýnmaz.

Bir baðýmsýz bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunlarý içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Alýnacak karar doðrudan doðruya kendini ilgilendiren kat maliki görüþmelerde hazýr bulunabilir, fakat oya katýlamaz.

"Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kiþi, oy sayýsýnýn yüzde beþinden fazlasýný kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kýrk ve daha az sayýdaki kat mülkiyetine tâbi taþýnmazlarda bir kiþi, en fazla iki kiþiye vekâlet edebilir."
 
IV - Kararlar:
 Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafýndan, sözleþme, yönetim planý ve kanun hükümleri uyarýnca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarýna uymakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün kullanýlmasýndan veya yönetiminden dolayý kat malikleri arasýnda veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasýnda veya denetçilerle yöneticiler arasýnda çýkan anlaþmazlýklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara baðlanýr. Kat malikleri kurulu kararlarý (1) den baþlayýp sýrayla giden sayfa numaralarý taþýyan her sayfasý noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazýlarak, toplantýda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanýr karara aykýrý oy verenler bu aykýrýlýðýn sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkýnda ilerde çýkan anlaþmazlýklar, karar defterinde ayný hususa dair daha önce verilmiþ bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.
 
V - Hakimin müdahalesi:
 Madde 33 - "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantýsýna katýlan ancak 32 nci madde hükmü gereðince aykýrý oy kullanan her kat maliki karar tarihinden baþlayarak bir ay içinde,

toplantýya katýlmayan her kat maliki kararý öðrenmesinden baþlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden baþlayarak altý ay içinde anagayrimenkulün bulunduðu yerdeki sulh mahkemesine iptal davasý açabilir;

kat malikleri kurulu kararlarýnýn yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayýldýðý durumlarda süre koþulu aranmaz.

Kat maliklerinden birinin yahut onun katýndan kira akdine, oturma hakkýna veya baþka bir sebebe dayanarak devamlý surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduðu yerin sulh mahkemesine baþvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir."



Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planýna ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararýný verir ve bunun, tesbit edeceði kýsa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya teblið eder.

"Tespit edilen süre içinde hâkimin kararýný yerine getirmeyenlere, ayný mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasýndan ikibin Türk Lirasýna kadar idarî para cezasý verilir.

25 inci madde hükmü saklýdýr."
 

D)    Yönetici: I - Atanmasý:
 Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarýndan veya dýþardan seçecekleri bir kimseye veya üç kiþilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
 
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla baðýmsýz bölümü varsa, yönetici atanmasý mecburidir.
 
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kiþinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadýr.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayý hem arsa payý bakýmýndan çoðunluðu tarafýndan atanýr.

Yönetici her yýl kat malikleri kurulunun kanuni yýllýk toplantýsýnda yeniden atanýr; eski yönetici tekrar atanabilir.
 
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaþamaz veya toplanýp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduðu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatý üzerine ve mümkünse diðerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanýr.
 
Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karþý sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altý ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca deðiþtirilemez

Ancak haklý bir sebep çýkarsa, onu atamýþ olan sulh mahkemesi, deðiþtirmeye müsaade edebilir. Yönetici atanýrken kendisiyle yapýlan sözleþmede, teminat göstermesi þart edilebilir; sözleþmede böyle bir þart olmasa bile, haklý bir sebebin çýkmasý halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.

"Yöneticinin ad ve soyadý ile iþ ve ev adresinin anagayrimenkulün kapýsý yanýna veya giriþte görülecek bir yere çerçeve içinde asýlmasý mecburidir. Bu yapýlmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin baþvurmasý üzerine ayný mahkemece, elli Türk Lirasýndan ikiyüzelli Türk Lirasýna kadar idarî para cezasý verilir." 
 
II - Yöneticinin görevleri:
1.      Genel yönetim iþlerinin görülmesi:
Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planýnda belirtilir; yönetim planýnda aksine hüküm olmadýkça, yönetici aþaðýdaki iþleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararlarýn yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanýlmasý, korunmasý, bakýmý ve onarýmý için gereken tedbirlerin alýnmasý;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim iþleriyle korunma, onarým, temizlik gibi bakým iþleri ve asansör ve kalorifer, sýcak ve soðuk hava iþletmesi ve sigorta için yönetim planýnda gösterilen zamanda, eðer böyle bir zaman gösterilmemiþse, her takvim yýlýnýn ilk ayý içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranýn toplanmasý ve bu avansýn harcanýp bitmesi halinde, geri kalan iþler için tekrar avans toplanmasý;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diðer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayýsiyle doðan borçlarýn ödenmesi ve kat malikleri tarafýndan ayrýca yetkili kýlýnmýþsa, baðýmsýz bölümlere ait kiralarýn toplanmasý;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatýn kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkýn kaybýna meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alýnmasý;
h) Anagayrimenkulün korunmasý ve bakýmý için kat maliklerinin yararýna olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adýna, alýnmasý;
i) Kat mülkiyetine iliþkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karþý dava ve icra takibi yapýlmasý ve kanuni ipotek hakkýnýn kat mülkiyeti kütüðüne tescil ettirilmesi;
j) Topladýðý paralarý ve avanslarý yatýrmak ve gerektiðinde almak üzere muteber bir bankada kendi adýna ve fakat anagayrimenkulün yönetici sýfatý gösterilmek suretiyle, hesap açtýrýlmasý;
k) Kat malikleri kurulunun toplantýya çaðýrýlmasý.
 
2.      Defter tutulmasý ve belgelerin saklanmasý:
Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarýný protokolleri, yapýlan ihtar ve tebligatýn özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sýrasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diðer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yýlýnýn bitmesinden baþlýyarak bir ay içinde yönetici tarafýndan notere kapattýrýlmasý mecburidir. Bu maddede yazýlý

3.      Ýþletme projesinin yapýlmasý:
Madde 37 - (Deðiþik:13/4/1983 - 2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiþ iþletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir iþletme projesi yapar. Bu projede özellikle: a) Anagayrimenkulün bir yýllýk yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarý; b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düþecek tahmini miktar; c) Tahmini giderlerle diðer muhtemel giderleri karþýlamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarý; Gösterilir. Bu proje,kat maliklerine veya baðýmsýz bölümden fiilen yararlananlara, imzalarý karþýlýðýnda veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden baþlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkýnda, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazýrlanýr. Kesinleþen iþletme projeleri veya kat malikleri kurulunun iþletme giderleri ile ilgili kararlarý, Ýcra ve Ýflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fýkrasýnda belirtilen belgelerden sayýlýr.
 
III- Sorumluluðu:
1.Genel kural:
 Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karþý aynen bir vekil gibi sorumludur.

"Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapý temsilciler kurulu kararlarýnýn iptaline iliþkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapýlarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapý temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açýlabilir.

Yönetici, açýlan davayý bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapý temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararýnýn iptali halinde bu konudaki yargýlama giderleri ortak giderlerden karþýlanýr."


2. Hesap Verme:
Madde 39 - Yönetici, yönetim planýnda Yazýlý zamanlarda eðer böyle bir zaman yazýlmamýþsa her takvim yýlýnýn birinci ayý içinde kat malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayýsiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapýlmýþ olan giderlerin hesabýna vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarýsý isterse, bunlarýn arsa paylarý ne olursa, olsun yönetim planýnda yazýlý zamanlar dýþýnda da hesabýn gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
 
IV-Haklarý:
Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarýna sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düþen borçlarý ve yükümleri yönetici tarafýndan noterlikçe yaptýrýlan ihtara raðmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksýzýn, kendine ait sözleþmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uðradýðý zararýn tazminini kat maliklerinden istiyebilir. Yönetici, yönetim planýnda veya kendisiyle yapýlan sözleþmede bir ücret tayin edilmemiþ olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir, (Deðiþik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasýndan atanmýþ yöneticinin normal yönetim giderlerine katýlýp katýlmayacaðý, katýlacaksa, ne oranda katýlacaðýný kararlaþtýrýr. Bu yolda, bir karar alýnmamýþ ise, yönetici yönetim süresince kendisine düþen normal yönetim giderlerinin yarýsýna katýlmaz.
 
A)    Yönetimin denetlenmesi:
Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlý olarak denetler ve haklý bir sebebin çýkmasý halinde onu her zaman deðiþtirebilir. Hesaplarýn denetlenmesi için yönetim planýnda, belli bir zaman konulmamýþsa; bu denetim her üç ayda bir yapýlýr; bununla beraber haklý bir sebep çýkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapýlabilir. Kat malikleri kurulu denetim iþini, kendi aralarýndan sayý ve arsa payý çoðunluðuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kiþilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planýnda yazýlý zamanlarda, eðer zaman yazýlmamýþsa, her takvim yýlýnýn birinci ayý içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzý hakkýndaki düþüncelerini bildirir; bu rapor çoðaltýlarak birer örneði taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararlarý ve gerekli gördükleri diðer hususlarý, (1) den baþlayýp sýra ile giden sayfa numaralarý taþýyan ve her sayfasý noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altýný imza ederler.
 
B)    Yenilik ve ilaveler:
I - Faydalý olanlar:
 Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi baþlarýnda bir deðiþiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunlarý kullanmanýn daha rahat ve kolay bir hale konulmasýna veya bu yerlerden elde edilecek faydanýn çoðaltýlmasýna yarýyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayý ve arsa payý çoðunluðu ile verecekleri karar üzerine yapýlýr. Bu iþlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafýndan, faydalanma oranýna göre, ödenir. (Ek:10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteði ile ortak kaloriferle olan ýsýnmanýn doðalgaz kullanýlmak maksadýyla ferdi ýsýnmaya dönüþtürülmesi, kat maliklerinin sayý ve arsa payý çoðunluðu ile verecekleri karar üzerine yapýlýr. (Ek : 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan ýsýnmanýn ferdi ýsýnmaya dönüþtürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planýnýn bu karara aykýrý hükümleri deðiþtirilmiþ sayýlýr ve bu konuda yapýlacak ortak iþlerin giderleri arsa payý oranýna göre ödenir.
 
II - Çok masraflý ve lüks olanlar:
Madde 43 - Yapýlmasý arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflý ise veya yapýnýn özel durumuna göre lüks bir nitelik taþýyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafýndan kullanýlmasý mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmýyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katýlmak zorunda deðildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onlarýn yapýlmasýna karar vermiþ olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, baþlangýçta giderlere katýlmýyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapýlmasý ve korunmasý giderlerine sonradan, kendi arsa paylarý oranýnda katýlýrlarsa, yapýlan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkýný kazanýrlar.
 
III- Baðýmsýz bölüm ilavesi:
 Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapýlmasý veya zemin veya bodrum katlarýnda veya arsanýn boþ kýsmýnda 24 üncü maddenin ikinci fýkrasýnda yazýlý yerlerin sonradan yapýmý veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliðiyle karar vermesi; b) Anagayrimenkulün bu inþaattan sonra alacaðý duruma göre, yapýlan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün baðýmsýz bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarýnýn, usulüne göre yeniden ve oybirliðiyle tesbit edilmesi; c) Ýlave edilecek yeni baðýmsýz bölüme tahsis edilen arsa payý üzerinde, tapu memuru huzurunda yapýlacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifaký kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün baðýmsýz bölümlerinin kat mülkiyeti kütüðündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimen- kulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre baðlantý saðlanmasý; Þarttýr. Bu nitelikteki ilave ve geniþletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katýlmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarýndan, bu ilaveler sebebiyle azalan kýsmýn, ilaveyi yaptýranlarýn baðýmsýz bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni baðýmsýz bölümün yapýlmasýna katýlmýyan kat maliklerinin arsa paylarýndan yeni tahsis sebebiyle azalan kýsmýn bedeli kendilerine ödenmek þartiyle, yeni yapýlan baðýmsýz bölüm, kat irtifaký kurulmasýna dair olan eski resmi senet gereðince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptýranýn mülkü veya yaptýranlarýn ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüðünün ayrý bir sayfasýna yeni malik veya malikler adýna tescil edilir.
 
C)    Temliki tasarruflar ve önemli iþler:
 Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayýtlanmasý veya arsanýn bölünmesi ve bölünen kýsmýn mülkiyetinin baþkasýna devrolunmasý gibi temliki tasarruflar veya anayapýnýn dýþ duvarlarýnýn, çatý veya damýnýn reklam maksadiyle kiralanmasý gibi önemli yönetim iþleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliðiyle verecekleri karar üzerine yapýlabilir.
 
ALTINCI BÖLÜM
Kat Mülkiyetinin ve Kat Ýrtifakýnýn Sona Ermesi
A)    Kat mülkiyetinin sona ermesi:
 I - Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olmasý veya kamulaþtýrýlmasý ile:

KMK - DEVAMI - TIKLAYINIZ

ye Girii
Kullanc Ad

Parola



Henz ye Deil Misiniz?
Buraya Tklayarak ye Olabilirsiniz.

Parolanz M Unuttunuz?
Buraya Tklayn
Kat Mülkiyetine Geçiþ

Sorularýnýz Ýçin

e-SSK



Atesci Belgesi

dask
Kat Mülkiyeti Kanunu

Bilgi Bankasý

Mevzuat

MODA
-videolar
içerik korumasý


APARTMANYNETCS editr ile iletiim iin Apartman.yoneticisi@hotmail.com adresini kullanabilirsiniz


..:: Apartman Yneticisi 1992 -2013 ::..

Son Yenileme 16.01.2013

Bu sitenin Hizmeti 3T MEDYA ve Bakm Dzenleme Hizmeti 3T MEDYA BLM Tarafndan Salanmaktadr.