T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2000/13-1314
K. 2000/1606
T. 1.11.2000
YÖNETİM PLANI (Davalı Yönetimin Blok Kat Maliklerinden Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu Hükümlerine Göre Belirlenmiş Blok ve Toplu Yapı Ortak Gider Paylarını Toplaması)
ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA (Davalı Yönetimin Blok Kat Maliklerinden Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu Hükümlerine Göre Belirlenmiş Blok ve Toplu Yapı Ortak Gider Paylarını Toplaması)
BLOK VE TOPLU YAPI ORTAK GİDERLERİ (Yönetimin Bu Giderleri Blok Kat Maliklerinden Toplamak ve Toplanacak Paraları Gecikmeksizin Toplu Yapı Yönetimine Aktarmakla Yükümlü Olması)
İFANIN MÜMKÜN OLMAMASI (Yönetimin Kat Maliklerinden Toplamak Yükümlülüğünde Olduğu Paraları Toplamamasından Ancak Kusursuzluğunu İspatlayarak Kurtulması)
İTİRAZIN İPTALİ (Yönetimin Kat Maliklerinden Toplamak Yükümlülüğünde Olduğu Paraları Toplamamasından Ancak Kusursuzluğunu İspatlayarak Kurtulması)
HUSUMET (Yönetim Planından Çıkacak Uyuşmazlıklarda Toplu ve Blok Yönetimlerinin Aktif ve Pasif Husumet Ehliyetlerinin Olduğunun Kabulü)
TOPLU YAPI YÖNETİM KURULU (Blok Yapı Yönetiminin Ortak Giderleri Yönetim Kuruluna Ulaştırmasının Gerekmesi)
BLOK YAPI YÖNETİMİ (Kat Maliklerinden Blok ve Toplu Yapı Ortak Gider Paylarını Topladıktan Sonra Toplu Yapı Yönetim Kuruluna Götürmesinin Gerekmesi)
KUSUR (Blok Yapı Yönetiminin Toplu Yapı Yönetimine Ödemek Zorunda Olduğu Paradan Ancak Kusursuzluğunu İspat Ederek Kurtulabilmesi)
1086/m.76
818/m.17,18,117
634/m.20,28
2004/m.67
ÖZET : Davalı yönetim; blok kat maliklerinden yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre belirlenmiş blok ve toplu yapı ortak gider paylarını toplamak ve toplanacak paradan toplu yapı ortak gider payına isabet eden kısmını gecikmeksizin toplu yapı yönetimine aktarma edimini, davacıya karşı üstlenmiştir. Davalı bu borcun ifasından ancak BK. 117. maddesinde öngörülen kusursuzluğunu ispatlamak kaydıyla kurtulabilir. Davalı, blok kat maliklerinden toplu yapı ortak gider paylarını, yönetim planının kendisine tanıdığı tüm yetkileri kullanmış, gerekli girişimlerde bulunmuş olmasına karşın toplayamadığını ileri sürüp kanıtlayamamıştır. Öyle ise davacı, davalıdan ediminin ifasını isteyebilir diğer bir anlatımla davalı pasif husumet ehliyetine sahiptir. Davanın itirazın iptali davası olması bu sonucu değiştirmez.
DAVA : Taraflar arasındaki "itirazın iptali" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Karşıyaka Asliye 4. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 30.9.1999 gün ve 1999/466 E- 704 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 14.12.1999 gün ve 1999/8743-2000/419 sayılı ilamı ile; ( ...Davacı, İzmir Karşıyaka ilçesi deniz Bostanlı mevkiinde bulunan 22269/1 ve 25212/1 ada ve parsel üzerinde inşa edilmiş "Mavişehir" adıyla bilinen Toplu Konutların tek bir yönetim planı ile yönetildiğini, davalı Blok yönetiminin bu yönetim planı uyarınca ödemesi gereken ortak yerler gider payını kendi kapsamındaki bağımsız bölüm maliklerinden toplayarak ödemediğini, aleyhine yapılan icra takibine de haksız olarak itiraz ettiğini öne sürerek, davalı itirazının iptaline, icra takibinin devamına, %40 icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın tarafların davada taraf ehliyetlerinin bulunmaması nedeniyle reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, davalı Yönetim Kurulunun kat maliklerinin vekili statüsünde bulunduğu borcun vekilden değil, asilden istenmesi gerektiği asıl borçlunun da kat malikleri olduğu bu nedenle davalının davada taraf ehliyetinin olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişme ile nüfus artışının iş yeri ve konut ihtiyacını doğurduğu bu ihtiyacın karşılanması amacıyla gerek devlet kuruluşları, gerekse özel girişimciler eliyle birden çok taşınmaz üzerine ayrı ayrı bloklar halinde toplu yapıların inşa edildiği bilinen gerçektir.
Bu nitelikteki toplu yapılaşmalarda, çoğunlukla her parsele bir blok apartman yapılmakta bu blok apartmanlarda toplu yapının bir bölümünü teşkil etmektedir. Tek bir parsel üzerine inşa edilmiş blok apartmandaki bağımsız bölümler için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmekte bu blok yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda anılan Yasa hükümleri uygulanarak çözümlenebilmektedir.
Ancak bu blokların oluşturduğu toplu yapının yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda ise Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanunun toplu mülkiyete ilişkin hükümleri veya Kooperatifler Kanunu hükümlerinin uygulanması mümkün değildir.
Oysaki toplu yapının kendini oluşturan Blok apartmanlara ait ortak yerler dışında Tüm Toplu Yapı kapsamındaki bağımsız bölüm maliklerinin kullanımına terk edilmiş, kanalizasyon ısıtma aydınlatma, eğitim, spor park ve bahçe gibi ortak tesis ve alanlarının bulunduğu da bilinmektedir. Bu ortak tesis ve alanlarının amacına uygun olarak bir disiplin dahilinde kullanılmaları, bakım ve onarımlarının yapılması, bakım ve onarımlar için gerekli giderlerin toplanıp harcanmaları Toplu Yapı Yönetimini zorunlu kılmaktadır.
Ne var ki yürürlükte bulunan yasalarımızda toplu yapı yönetiminin oluşumuna görev ve sorumlulukları kapsamındaki blok apartman yönetimleriyle ilişkilerine görev sorumluluğu içinde davada taraf ehliyetine sahip bulunduğuna dair bir düzenlemeye yer verilmemiştir. O nedenle de açıklanan konularda ve özellikle davada taraf olabilme ehliyeti konusunda yasal boşluğun varlığı kabul edilmelidir.
Halen yürürlükte bulunan davada taraf ehliyetinin varlığını tesbit eden yasa kuralları esas alınarak davacı ve davalı yönetimlerin tüzel kişiliklerinin bulunmadığı ve dolayısıyla davada taraf olabilme ehliyetlerine sahip olmadıklarının kabulü, somut olaydaki uyuşmazlığı veya benzer nitelikteki uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğurur.
Şu durum karşısında mahkemenin MK. nun 1. maddesinden kaynaklanan görevi gereği olarak, benzer kurum ve kuruluşlar için yasalarımızda öngörülen düzenlemelerden örnekleme yoluyla yararlanarak hak ve adalete usul ve dava ekonomisine tüm toplu yasa bağımsız bölüm maliklerini bağlayıcı nitelikteki sözleşme mevcut ise bu sözleşme hükümlerine uygun toplu yapı içinde sosyal barışı sağlayıcı bir çözüm bulması bunun sonucuna uygun karar vermesi gerektiğinde duraksanmamalıdır.
Somut olayda, Mavişehir Toplu Yapı alanı ile ilgili olarak bir yönetim planı olduğu davacı Yönetim ile davalı Yönetimin de bu yönetim planı hükümlerine göre oluşturulmuş olduğu anlaşılmaktadır.
Her bloktaki bağımsız bölüm maliklerini Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerince bağlayıcı olan bu yönetim planı, bloklardan oluşan Toplu Yapı Bağımsız bölüm maliklerini de bağlayıcıdır. Aksine bir iddiada davada ileri sürülmemiştir.
Öyle ise bu yönetim planı Toplu Yapı bağımsız bölüm malikleri için bir sözleşme hükmündedir. Bu sözleşme ile tüm bağımsız bölüm malikleri hak ve borçları kendilerine ait olmak üzere Toplu Yapı Yönetimine, blok bağımsız bölüm malikleri de aynı şekilde Blok Yönetimine kendileri temsil yetkisi vermiş sayılırlar. Böyle olunca da anılan yönetimlerin, sözleşmeden kaynaklanan bu temsil görevleri dahilinde davada taraf ehliyetine sahip bulunduklarının benimsenmesi en uygun çözüm olacaktır.
Mahkemece somut olayın açıklanan özelliği gözardı edilerek, işin esasına girilip bir karar verilerek yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozma nedenidir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava, Mavişehir Toplu Yapı kat Malikleri Kurulu adına Yönetim Kurulu Başkanlığı tarafından, bu toplu yapı kapsamındaki 4.Blok Kat Malikleri Kurulu adına Yönetici aleyhine açılmış itirazın iptali davasıdır.
Yerel mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık ise davada davalı yönetime husumet yöneltilip yöneltilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Dosyadaki mevcut belge ve delillerden anlaşıldığı üzere Mavişehir adı ile anılan Toplu Yapının birden çok parsel üzerine inşa edilmiş, blok apartmanlardan oluşmuştur. O nedenle de bu toplu yapının yönetiminden kaynaklanan uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu ve Medeni Kanunun toplu mülkiyete ilişkin hükümlerinin uygulanamayacağı açıktır. Esasen bu konularda yanlar arasında bir uyuşmazlık da bulunmamaktadır.
Bir davada öne sürülen maddi olguların hukuki nitelendirmesini yapmak, uygulanacak yasa maddelerini bulmak ve uygulamak hakimin doğrudan görevidir ( HUMK. md. 76 ).
Yine bir aktin hükümsüz olacak şekilde değil, fakat muteber olacak şekilde yorumlanması, dahası aktin tarafların ortaklaşa amaçlarına göre manalandırılması da Borçlar Kanunu 18. maddesi gereğidir.
Davada dayanılan ve tarafların kabulünde olan "Yönetim Planı"nın da, özet olarak yönetim planının Mavişehir Toplu Yapısı kapsamındaki bütün kat maliklerini, kat irtifakı sahiplerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü veya kat irtifakının bağlı bulunduğu arsa payını satış, bağış vs. bir yolla iktisap edecek bütün şahısları kendiliğinden bağlayacağı, bu şahısların yönetim planının bütün hükümlerine uymak zorunda oldukları vurgulanmış, ayrıca bağımsız bölüm maliklerinin hak ve yükümlülükleri, Blok Malikler Kurulu, Toplu Yapı Malikler Kurulu ve bunların yöneticilerinin oluşumu, yetkileri, sorumluluk ve görevlerine ilişkin hükümlere etraflıca yer verilmiştir.
Davada taraflar bu yönetim planı ile bağımsız bölüm maliklerine, belirtilen hizmetlerin en iyi bir şekilde götürülmesi, bir elden yürütülmesi; hizmetlerin ifasının sağlanması, ortak yaşam amaçlarının gerçekleşmesi için birbirlerine karşı bağımsız, müstakil edimler üstlenmişler Ayrıca bağımsız bölüm maliklerine yönelik olarak da sorumluluk altına girmişlerdir.
Hal böyle olunca, Yönetim Planının; Toplu Yapı kapsamındaki tüm bağımsız bölüm maliklerini, Blok Malikler Kurulu ile Toplu Yapı Malikler Kurulu ve bunların yöneticilerini bağlayıcı nitelikte bir sözleşme olduğunun, tarafların bu sözleşmedeki edimlerin ifası yönünde çıkacak uyuşmazlıklarda aktif ve pasif husumet ehliyetine sahip bulunduklarının kabulü gerekir.
Gerçekten aksinin düşünülmesi halinde ise ekonomik ve teknolojik gelişmenin günlük yaşam ihtiyaçlarını üst seviyeye ulaştırıp yoğunlaştırdığı günümüzde, birlikte yaşamın ortaya koyduğu sorunların barış, huzur ve ahenk içinde yürütülüp çözümlenmesinin mümkün olmayacağında asla duraksanamaz.
Bu bakımdan önemle belirtilmelidir ki, dava konusu sözleşmenin, toplum ihtiyacının zorunlu bir gereği olarak yargı önüne sunulan ve çözümü istenilen kendine özgü bir akit türü olduğu da söylenebilir.
Yargının, toplum gereksinmelerini hukuk potası içinde adil, hakkaniyete ve kamu düzenine uygun barış ve huzuru sağlayıcı şekilde çözümlenmesi doğrudan görevidir.
Somut olayda, davalı yönetim; blok kat maliklerinden Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre belirlenmiş blok ve toplu yapı ortak gider paylarını toplamak ve toplanacak paradan toplu yapı ortak gider payına isabet eden kısmını gecikmeksizin toplu yapı yönetimine aktarma edimini, davacıya karşı üstlenmiştir. Davalı bu borcun ifasından ancak BK. 117. maddesinde öngörülen kusursuzluğunu ispatlamak kaydıyla kurtulabilir.
Davalı, blok kat maliklerinden toplu yapı ortak gider paylarını, yönetim planının kendisine tanıdığı tüm yetkileri kullanmış, gerekli girişimlerde bulunmuş olmasına karşın toplayamadığını ileri sürüp kanıtlayamamıştır. Öyle ise davacı, davalıdan ediminin ifasını isteyebilir diğer bir anlatımla davalı pasif husumet ehliyetine sahiptir. Bu bağlamda belirtelim ki davanın itirazın iptali davası olması bu sonucu değiştirmez. Açıklanan değişik gerekçe altında yerel mahkeme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 1.11.2000 gününde, bozmada oybirliği, gerekçesinde, oyçokluğu ile karar verildi.
KARSI OY AÇIKLAMASI :
Vekil ( temsilci ) durumunda olan alt yönetim bireylerinin, temsil ettikleri maliklerin borçlarından kişisel olarak sorumlu tutulmaları biçimindeki bozma bölümüne katılamıyorum. 1.11.2000
KARŞI OY YAZISI
Mavişehir Toplu Yapı kapsamındaki Selçuk 4.Blok yöneticisi Doğan Tırpanoğlu'nun, 1999 yılı Mart ve Nisan aylarına ilişkin toplu yapı ortak gider paylarını bu bloktaki kat maliklerinden toplayıp toplu yapı yönetimine teslim etmediğinden dolayı hakkında 948.305.247 TL.nın tahsil için icra takibi yapıldığı, borca itirazı üzerine de itirazın iptali davası açıldığı anlaşılmaktadır.
Birden çok parsel üzerinde kurulu bulunan 20 blok ve 2 villadan oluşan toplam 2877 bağımsız bölümlü Mavişehir Toplu Yapısının, tüm bağımsız bölüm maliklerini bağlayan sözleşme hükmündeki yönetim planı hükümleri uyarınca yönetildiği, buna göre toplu yapıdaki her bir blokun ayrı bir yönetim kurulu olduğu, blok yöneticilerinin bir araya gelerek toplu yapı yönetim kurulunu oluşturduğu, her iki
yönetim kurulunun bağımsız bölüm maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğu ve onları temsil etme yetkilerinin bulunduğu konularında tartışma yoktur.
Somut olayda uyuşmazlık, Selçuk 4. Blok kat maliklerinin paylarına düşen toplu yapı ortak gider borcuna ilişkin itirazın iptali davasının kime karşı açılacağı, diğer bir deyişle davada husumetin borçlu kat Maliklerine mi yoksa onların temsilcisi ( vekili ) durumundaki blok yöneticisine mi yöneltileceği noktasında toplanmaktadır.
Yönetim planının "Toplu Yapının Ortak Giderlerine Katılma" başlığını taşıyan V/2. maddesinin ( a ) bendinde "...toplu yapı kapsamındaki bütün bağımsız bölümler için ortak tesisler ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından karşılanır" hükmüne yer verilmiştir. Buna göre; toplu yapı kapsamındaki bağımsız bölüm maliklerinden her biri, toplu yapı ortak giderlerine katılmak ve paylarına düşeni ödemekle yükümlüdür. Blok yöneticinin görevi ise, yönetim planının II/c-3. maddesinin ( a ) bendi uyarınca toplu yapı ortak giderlerinin bloktaki bağımsız bölüm maliklerinden toplamak ve toplu yapı yönetimine ( veya onun göstereceği hesaba ) geciktirmeksizin aktarmaktır.
Yönetim planının değinilen bu iki hükmü somut olaya indirgendiğinde kolayca anlaşılacağı üzere, kat malikleri toplu yapı ortak giderlerinden paylarına düşeni ödemekle yükümlü; blok yöneticisi de bu giderleri yöneticisi olduğu bloktaki kat maliklerinden toplayıp toplu yapı yönetimine teslim etmekle görevlidir.
Blok yöneticisinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olması ve Kat Mülkiyeti Yasası ile Yönetim Planı hükümlerine göre kendisine yüklenen görevleri özenle yerine getirmekle yükümlü bulunması, onun temsil ettiği kat maliklerinin borçlarından doğrudan sorumlu tutulmasını gerektirmez.
Ortak gider alacağına ilişkin davada davalı olma sıfatı, o alacağı ödemekle yükümlü bulunan ( borçlu ) kat maliklerine ait olduğuna göre, onların temsilcisi ( vekili ) durumundaki blok yöneticisine karşı taraf sıfatıyla doğrudan dava açılamaz. Davanın, ortak gider borcunu ödemekle yükümlü ( asıl borçlu ) olan kat maliklerine karşı açılması ve onların temsilcisi ( vekili ) olarak da blok yöneticisinin gösterilmesi mümkündür.
Somut olayda dava, toplu yapı ortak gider borçlusu Selçuk 4.Blok kat malikleri adına değil, tüzel kişiliği olmayan Selçuk 4.Blok Yönetim Kurulu adına yönetici Doğan Tırpanoğlu'na karşı açılmıştır.
Bu oluşa göre, yönetici Doğan Tırpanoğlu'nun davada kat maliklerini temsil ettiği ve yargılama sonunda verilecek kararın mali sonuçlarının kat maliklerine ait olacağı söylenemez. Davalı yönetimin, bloktaki borçlu kat maliklerinin paylarına düşen ortak gider borcu ve gecikme tazminatı toplamı 948.305.247 TL. sini ödemekle yükümlü tutulması sonucu doğuracak olan böyle bir olgunun kabulü hukukun genel kuralları, yönetim planı hükümleri, hak ve adalet ilkeleriyle bağdaştırılmaz.
Blok yöneticisinin sorumluluk ve görevlerini belirleyen yönetim planında ve yollama yaptığı Kat Mülkiyeti Yasasında, kat maliklerinin ödemekle yükümlü olduğu ortak gider borçlarından dolayı yönetici hakkında doğrudan dava açılacağına ilişkin herhangi bir hüküm yoktur.
Blok yönetici, bloktaki kat maliklerinden paylarına düşen ortak giderleri toplamış olmasına karşın toplu yapı yönetimine teslim etmemiş ise, ancak o takdirde zimmetindeki paradan dolayı hakkında doğrudan icra takibi ya da dava açılabilir.
Somut olayda böyle bir durum söz konusu olmadığına, kat malikleri borçlarını henüz ödememiş bulunduğuna göre, yöneticiye karşı taraf sıfatıyla doğrudan dava açılamaz. Yönetici, o bloktaki aynı zamanda kat maliki ise, bu takdirde ancak kendi payına düşen ortak gider borcundan dolayı sorumlu olacak ve davada taraf ( pasif husumet ) ehliyetini kazanacaktır.
Sonuç olarak; alacak davasında davalı olma sıfatı o alacağın borçlusuna aittir. Toplu yapı ortak gider alacağına ilişkin itirazın iptali davası borçlu kat maliklerine karşı açılmalıdır. Borçlu kat malikleri adına değil, blok yönetimi adına açılmış olan davada yönetici Doğan Tırpanoğlu kat maliklerini temsil etmiş sayılamaz.
Adı geçen yönetici, blokta kat maliki olup dava konusu edilen ortak giderden payına düşeni ödememiş ise davalı sıfatının bulunduğu kuşkusuzdur.
O halde mahkemece, yönetici Doğan Tırpanoğlu'nun Selçuk 4.Blokta bağımsız bölüm maliki olup olmadığı öncelikle araştırılmalı, dava ekonomisi de gözetilerek anılan blokta toplu yapı ortak gider borcunu ödememiş olan kat maliklerinin yöntemince davaya dahil edilmesi için davacıya önel verilmeli, taraf teşkilinden sonra tüm kanıtlar toplanıp hasıl olacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.
Açıklanan tüm bu nedenlerle çoğunluğun yukarıda yazılı bozma gerekçesine katılmıyoruz.
