T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/9755
K. 2005/11660
T. 26.12.2005
r6; ANA TAŞINMAZDA ONARIM ( Binanın Üzeri Projesinde Açık Teras Olup Buradan Akan Su Sızıntılarından Davacıya Ait Bağımsız Bölümün Zarar Gördüğü - Bütün Kat Maliklerinin Onayı Alınmadan Projeye Aykırı Değişiklik Yapılamayacağı )
r6; KAT MALİKLERİNİN ONAYI ( Tümünün Alınmadan Ortak Yerlerde Projeye Aykırı Değişiklik Yapılamayacağı - Binanın Üzeri Projesinde Açık Teras Olup Buradan Akan Su Sızıntılarından Davacıya Ait Bağımsız Bölümün Zarar Görmesi/Çatı Yapılması )
r6; KAT MÜLKİYETLİ ANATAŞINMAZDA PROJEYE AYKIRI DEĞİŞİKLİK ( Bütün Kat Maliklerinin Onayı Alınmadan Yapılamayacağı - Akan Terasa Çatı Yapılması )
r6; ORTAK YERLERDE ONARIM ( Akan Terasa Çatı Yapılması - Bütün Kat Maliklerinin Onayı Alınmadan Projeye Aykırı Değişiklik Yapılamayacağı )
634/m.19
ÖZET : Kat mülkiyetli anataşınmazda davaya konu binanın üzeri projesinde açık teras olup, buradan akan su sızıntılarından davacıya ait bağımsız bölümün zarar gördüğü, bu nedenle terasın onarılması gerektiği konusunda çekişme yoktur.
Böyle bir durumda terasın onaylı projesine uygun olarak ısı ve su yalıtımı yapılıp onarılmasına karar vermek gerekirken, teras üzerine ahşap oturtma çatı yapılmasına karar verilmesi Yasanın 19.maddesinin emredici hükmüne açıkça aykırılık oluşturmaktadır.
Mahkemece de benimsenen bilirkişi raporunda yer verildiği üzere çatının terasa nazaran anayapıyı koruyucu özellikte olması, çatı yapımının, terasın projesine ve tekniğe uygun izole edilip onarılmasından daha yararlı bulunması, bütün kat maliklerinin onayı alınmadan projeye aykırı değişiklik yapılmasını gerekli ve haklı kılamaz.
DAVA : Dava dilekçesinde çatı yapımına izin verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm bir kısım davalı ve vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde; çatısı bulunmayan kat mülkiyetli anataşınmazda bağımsız bölüm maliki olduğunu, bu nedenle bina ve dairesinin zarar gördüğünü ileriye sürerek giderlerin kat maliklerinden alınarak bina üzerine çatı yaptırılmasına izin verilmesini istemiştir.
Davalılar, terasta gereken yalıtım işlemlerinin yapılması ile sorunun çözüleceğini ancak davacı yanın bu yöntemi kabul etmediğini belirterek davanın reddini istemişlerdir.
Yerinde yaptırılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda, davaya konu anayapının üzerinde çatı bulunmaması, terastaki yalıtımın da yetersiz olması nedeniyle davacı dairesinde su sızıntılarından kaynaklanan nemlenmeler oluştuğu, bu sebeple sağlıklı olarak oturulmasına olanak bulunmadığı, izolasyonun yenilenmesi halinde de zararın önlenemeyeceği, en iyi çözümün çatı yapılması olduğu belirtilmiştir.
Mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda yapı üzerine davalılarca ahşap oturtma çatı yaptırılmasına, yaptırılmaması halinde masrafların arsa payı oranında davalılardan alınarak davacı yanca yapılmasına karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ilk fıkrası gereğince kat malikleri, anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya zorunlu oldukları gibi; ikinci fıkrası hükmünce de kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapamaz, yapılmasını isteyemez.
Diğer yandan ortak yerlerde onarım ve değişiklik yapılması gerektiğinde anılan yasanın 32.maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca bu husus öncelikle kat malikleri kurulunca görüşülüp karara bağlanmalı, zorunlu ve acil durumlarda ise bu karara gerek olmadan ancak projeye uygun onarım yapılmalıdır.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere göre, kat mülkiyetli anataşınmazda davaya konu binanın üzeri projesinde açık teras olup, buradan akan su sızıntılarından davacıya ait bağımsız bölümün zarar gördüğü, bu nedenle terasın onarılması gerektiği konusunda çekişme yoktur.
Böyle bir durumda terasın onaylı projesine uygun olarak ısı ve su yalıtımı yapılıp onarılmasına karar vermek gerekirken, teras üzerine ahşap oturtma çatı yapılmasına karar verilmesi Yasanın 19.maddesinin emredici hükmüne açıkça aykırılık oluşturmaktadır.
Mahkemece de benimsenen bilirkişi raporunda yer verildiği üzere çatının terasa nazaran anayapıyı koruyucu özellikte olması, çatı yapımının, terasın projesine ve tekniğe uygun izole edilip onarılmasından daha yararlı bulunması, bütün kat maliklerinin onayı alınmadan projeye aykırı değişiklik yapılmasını gerekli ve haklı kılamaz.
Bu durumda mahkemece, terasın projesine uygun yalıtımının yapılarak onarılmasına ve bunun gerektirdiği giderlerin ileride gerçekleşecek masraftan mahsup edilmek üzere avans niteliğinde tüm kat maliklerinden arsa payları oranında tahsiline karar vermek gerekirken kat malikleri yerine geçerek binanın onaylı projesine aykırı olarak ahşap oturtma çatı yapılmasına karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine,
26.12.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.
