GENEL GİDERLERE KATILMA BORCU İLE İLGİLİ İÇTİHATLAR
* * * Genel giderlere arsa payı oranında katılma şekli dışındaki orana razı olmayan kat maliki değişik oranı kabule zorlanamaz. Mahkemeden de rıza göstermiş sayılmasına karar verilmesi istenemez.
Dava arsa payı dışındaki bir katılma şekline göre hazırlanmış yönetim planını kat maliki olan davalının imza etmiş sayılmasına karar verilmesi isteminden ibarettir. Kat maliklerinin ortak giderlere katılma şekli KMK.md. 20 de gösterilmiştir. Bu maddeye göre kat malikleri aksine anlaşma olmadıkça genel giderlere arsa payı oranında katılırlar. Ancak sözü edilen bu madde, arsa payı dışındaki bir katılma şeklini kabul etmeyen kat malikinin kabule zorlanmasına veya mahkemeden rıza göstermiş sayılması şeklinde karar alınmasına yetki vermez. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne hükmedilmesi doğru bulunmamıştır.
(Y.5.HD.1.12.1980 GÜN, 1980/8571E. 8550K.)
* * * * *
* * * Onarım giderini kat malikleri ödemelidir. Ana yapıda arsa payı ve bağımsız bölümü bulunmayan yapımcı hakkında dava açılamaz.
Fakat kat malikleri, koşulları oluşmuşsa, yapımcı hakkında eser sözleşmesine dayanarak rücu davası açabilirler.
Hasarın oluşması ana yapının ortak yerlerinden olan terasta su birikmesi sonucu alttaki dairenin gördüğü zararın tazmini ve çatının onarımı ile ilgilidir. Ortak yer olan çatının onarımı, KMK hükümlerine göre tüm kat maliklerine aittir. Onarım gideri ve hasarın , kat maliklerine değil de yapıda bağımsız bölümü bulunmayan yapımcıya yöneltilmesi doğru değildir. Ancak; kat malikleri bu hasarın yapımdan ileri geldiğini ileri sürerek, koşullar varsa, yapımcı hakkında eser sözleşmesi nedeniyle rücuan tazmin davası açabilir. Davalının temyiz itirazı bu bakımdan yerindedir.
(5.HD.31.5.1983 T.5483E. 5174K.)
* * * * *
* * * Yönetim planındaki paylaştırma biçimi, oybirliğine dayalı bir kararla değiştirilebilir.
Projede dükkanlar için sıcak su tesisatına yer verilmemiş ise, sıcak su ile ilgili yakıt parası alınması, hakkaniyet kurallarına aykırıdır.
Dava konusu apartmanın yönetim planında genel giderlerin arsa payına göre alınacağı hükmünün yazılı olmasına karşın kat malikleri kurulu, 29.11.1981 günlü toplantısında genel giderlerin, bağımsız bölümlerin yüzölçümüne göre alınmasını kararlaştırmış ve oybirliği ile alınan bu kararı, iki dükkanın maliki olan davacı da imzalamış olmasına göre, KMK md.20 uyarınca kat maliki kurulu kararı geçerli olduğundan, davacının yeniden arsa payı ilkesine dönülmesine ilişkin isteminin mahkemece reddedilmesinde bir tutarsızlık görülmemiştir.
Davacı ayrıca apartmandaki sıcak sudan kendisinin yararlanmadığını ve dükkanlarında sıcak su bulunmadığını ileri sürerek, sıcak su elde etmek için harcanan yakıtın, ısıtma için kullanılan yakıttan ayrılmasını sağlayacak bir hesaplama ilkesinin saptanmasını ve bu nedenle şimdiye kadar fazladan ödendiğine inandığı sıcak su yakıt parasıyla ilgili bir milyon liranın davalılardan alınmasını dava etmiştir.
Davacının bu istemi için ana yapıya ait onaylı sıhhi tesisat projesinin getirtilip yerinde uygulanması ve bu dükkanların sıcak sudan yararlanabileceklerinin projede gösterilip gösterilmediğinin saptanması ve projede, dükkanlar için böyle bir tesise yer verilmemiş ise, davacıdan, sıcak su ile ilgili yakıt parası alınması, hakkaniyet kurallarına aykırı olacağından, istem doğrultusunda bilirkişi incelemesi yaptırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeyle bu istemin reddedilmesi doğru bulunmamıştır.
(5.HD.1.2.1988 T.20164E.1311K.)
* * * * *
* * * Yönetim planında yapılacak değişiklik için KMK uyarınca 4/5 çoğunluk yeterli sayılsa da plan değişikliği genel giderlere katılma oranı ile ilgili bulunduğundan anılan yasanın 20. maddesindeki ilkeler gözetilerek bu konuda oybirliğine gereksinim olduğu kabul edilmelidir.
Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmanda, kat malikinin genel giderlere hangi oranda katılacaklarını tespit eden yönetim planının 10, 11 ve 12nci maddesinde değişiklik yapılmasını öngören kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin iptali dava edilmiştir.
Davalılar söz konusu kararın 4/5 oy çokluğu ile alındığını ve KMK md.28 e göre böyle bir çoğunluğun, yönetim planının değiştirilmesi için yeterli olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır.
Sözü edilen 28. maddeye göre, yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla karar vermesi yeterlidir. Ancak, dava konusu değişiklik, genel giderlere katılma oranları ile ilgili olduğundan yasanın bu konudaki 20.maddesinde yazılı hükümlerin göz önünde tutulması gerekir. Bu maddenin ilk fıkrasında yer alan r0;kat maliklerinin, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkçar1; ibaresindeki anlaşma sözcüğü oybirliği ile sağlanmış bir anlaşma anlamındadır. Yani yönetim planının genel gidenlere katılmayla ilgili hükümlerinde yapılacak bir değişikliğin, 4/5 oranıyla değil oybirliği ile yapılması gerekir.Oysa iptali istenen kurul kararı oybirliği ile alınmamıştır.Bu nedenle kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin mahkemece iptaline hükmolunmasında bir isabetsizlik görülmemiştir. Davalının temyiz itirazları yerindedir.
(5.HD.16.1.1988 T. 14329E. 31K.)
* * * * *
* * * Hakim, ortak giderlerle ilgili yönetim planındaki düzenlemeyi hakkaniyete aykırı bulursa, yönetim planının değiştirilmesine karar verir.
634 sayılı KMK nın 28/2 maddesi hükmünce r0;yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin oy birliği şarttır. Bu sağlanamazsa kat maliklerinin birinin istemi üzerine hakim müdahale eder ve 33üncü maddeye göre kararını verir.
Yönetim planında ister yasada olduğu gibi arsa payı, ister eşit ödeme ilkesi kabul edilmiş olsun kat maliklerinden her biri 28/2 .maddedeki düzenlemeye dayanarak, 33. maddeye göre hakime yönetim planının değiştirilmesi amacı ile başvurabilir. Hakim mevcut düzenlemeyi hakkaniyet kurallarına aykırı bulursa yönetim planının değiştirilmesine karar verir. Direnme kararı bu gerekçelerle sonucu bakımından uygun bulunduğundan direnmeye yöneltilen temyiz itirazlarının reddi ile diğer yönlerin incelenmesi için dosyanın özel daireye gönderilmesi gerekir.
(HGK.25.21977T. 976/5-18E. 189K.)
* * * * *
* * * Su parası ortak giderlerden değildir. Kat malikleri kurulunun ödeme biçimine ilişkin çoğunluğa dayalı kararı iptal edilmedikçe bu karar çerçevesinde işlem yapmak zorunludur.
Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmandaki bağımsız bağımsız bölümlerde ayrı ayrı su saatleri bulunmadığından, 25.06.1984 günlü kat malikleri kurulu toplantısında, bağımsız bölümlerdeki su sarfiyatının nüfus adedine göre hesaplanması ve işyerindeki çalışanların sayıca çok fazla olduğundan, bunlardan 1.5 kat daha fazla ödeme yapmaları kararlaştırılmıştır.11nolu işyerinde kiracı olarak oturan davalı şirket su parasının, arsa payından fazlasını ödemeyince yönetici olan davacı 318.640 TL.nin davalıdan alınmasına karar verilmesini istemiştir.
Mahkeme, sözü edilen kurul kararı oy birliğiyle alınmadığından geçerli olmadığına ve 634 sayılı yasanın 20. md. yazılı arsa payı oranına göre hesaplanan 109.177 TL.nin davalıdan alınmasına hükmetmiştir.
634 sayılı KMK md.20 giderlerin ödeme şekline ilişkindir.Oysa dava konusu su parası ortak giderlerle ilgili olmayıp, bağımsız bölümlerin içinde sarf edilen sulara aittir. Bağımsız bölümlerin ayrı ayrı su saati bulunmadığına göre genel su saatinden geçen sulara ait bedelin, kat malikleri arasında ne şekilde bölüşüleceğinin kat malikleri kurulunca saptanmasında yasaya aykırılık yoktur.
Bu yasanın 30. maddesinde de, kararların oyçokluğu ile alınacağı yazılıdır.
25.6.1984 günlü karar oyçokluğu ile alınmış ve bu kararın iptali de dava edilmemiş olmasına göre, mahkemece bu karar çerçevesinde hesapların incelenip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde ve yasaya aykırı biçimde hüküm kurulması doğru bulunmamıştır.Davacının temyiz itirazları yerindedir.
(5.HD.2.11.1987T. 1519E.17368K.)
* * * * *
* * * Projesinde kalorifer tesisatı bulunan dükkan malikinin radyatör koydurmayarak ısıdan yararlanmaması, yakıt parasının ödenmesine engel değildir.
Dava ödenmeyen yakıt giderlerinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davalının dükkanının kalorifer radyatörlerinin bulunmaması gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Yaptırılan bilirkişi tetkikatına göre bağımsız bölümün ısı tesisat projesinde kalorifer tesisatının bulunduğu dükkana kadar kalorifer boru tesisatının yapıldığı, ancak bağımsız bölümün radyatörlerinin olmadığı anlaşılmaktadır. 634 sayılı KMK md. 20 ye göre kat malikleri ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısı ile bunlardan faydalanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürmek sureti ile gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Projesinde kalorifer tesisatı bulunan dükkanın sahibi olan davalının radyatör koydurmayarak ısıdan istifade etmemesi yakıt parasını ödemesine engel olmadığı düşünülmeden davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
(5.HD.21.5.1990T.29465E.15271K.)
* * * * *
* * * Soba kurmuş olan kat maliki, yakıt giderinden payına düşeni öder; soba kurmuş olmak bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.
Kat irtifaklı bir apartmanda kat irtifakı sahibi olan davacı, davacı yöneticice kendisinden 27.360 lira yakıt parası alınmasına karşılık kaloriferin iyi yanmaması sonucu yeterince ısınamadığından soba kurduğunu ileri sürerek ödediği bu genel gider payı için borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini istemiştir.
634 sayılı KMK md. 20 ye göre; kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinin durumu dolayısı ile ortak tesislerden faydalanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek genel gider payını ödemekten kaçınamazlar. Davacı kat irtifakı sahibi de bu madde gereğince genel gider borcunu ödemekle yükümlüdür. Soba kurmuş olması bu yükümlülüğü kaldırmaz. Böyle olunca; borçlu olmadığının tespitine ilişkin işlemin kabulüne olanak bulunmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi doğru görülmüştür.
(5.HD.1.4.1985T. 3412E. 3653K.)
* * * * *
* * * Oturma izni alınmamış olmasına karşın, daireleri eksiksiz teslim alan davalı, teslim gününden başlayarak genel gider borçlarından sorumludur.
Bir bağımsız bölümde ancak oturma izni alınarak oturulabilir.Bu nedenle oturma izni alınmamış ve maliki içine girerek oturulmamış bir bağımsız bölümün giderlerine katılma zorunluluğu yoktur.Oturma izni alındıktan sonra, içine girilmemiş olsa bile izin tarihinden başlayarak işleyecek yönetim giderlerinden bağımsız bölüm maliki sorumlu olduğu gibi, oturma izni alınmadan içine girip yerleşenler de bu dönemde yapılan yönetim giderlerinden sorumludurlar.
Dava konusu bağımsız bölümleri davalının, inşaatı yaptıran kuruluştan eksiksiz teslim aldığı, dosya içinde bulunan 25.02.1980 günlü noterlikçe davalının bu kuruluşa çektiği ihtarname içeriğinden anlaşılmaktadır.Buna karşın oturma izni 24.04.1981 de alınmıştır.Davalı oturma izninin gecikmesinde yasal bir engel bulunduğuna ilişkin bir savunmada bulunmadığı gibi, teslim tarihinde bu dairenin oturabilir durumda olmadığı yolunda da bir itiraz ileri sürmemiştir.Böyle olunca, eksiksiz teslim alınan bu bağımsız bölümlerin maliki tarafından belediyeye baş vurularak oturma izninin alınmamış olması ve dairelerin boş bırakılması, onu genel giderlere katılma yükümlülüğünden kurtarmaz.Bu nedenle oturma izni alınmamış olmasına karşın, dairelerini eksiksiz teslim alan davalının, teslim gününden başlanılarak hesaplanan ve ödenmediği bilirkişi raporuyla saptanan genel gider borçlarının kendisinden alınmasına karar verilmesi doğru bulunmuştur.(5.HD.6.2.1984 T.885E.833K.)
* * * Yapılmasında zorunluluk olan ana yapının onarımı için harcamada bulunan kat maliki, zorunlu harcamalarından dolayı öteki kat maliklerine karşı dava açabilir.
Kat mülkiyetine geçilmiş 5 bağımsız bölümlü bir apartmanın bir kısım ortak yerlerinde onarım yapılmasında zorunluluk bulunduğu ve davacı kat maliki tarafından yaptırılan bu onarımın da lüks nitelikte olanların dışında kalanlarının davalılarca payları oranında davacıya ödenmesi gerektiği bilirkişi raporuyla saptanmış bulunduğundan, mahkemece zorunlu harcamalara ilişkin kısmın payları oranında davalılardan alınmasına ve fazlaya ilişkin istemin reddine hükmolunması doğru görülmüştür.
( 5. HD.7.7.1986T. 9556E. 9934K. )
* * * * *
* * * Davacı bağımsız bölümünü başkasına satmış olsa bile kat maliki olduğu sırada doğan borçlarını Kat Mülkiyeti Yasasına göre isteyebilir.
Davacı, kat maliki olduğu sırada davalıya yükletilen yönetim giderlerinden doğan borcun tahsilini dava etmektedir.Davacının sonradan bağımsız bölümünü başkasına satmış olması, alacağın niteliğini ve uygulanacak kanun hükümlerini değiştirmez.Böyle olunca anlaşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekir.Sözü geçen kanunun 33. maddesi gereğince davaya bakmak Sulh Mahkemesinin görevi içindedir.Mahkemece olayın tavsifinde hataya düşülerek görevsizlik kararı verilmesi usul ve kanun hükümlerine aykırıdır.
Davacının temyiz itirazları bu bakımdan yerindedir.
( 5.HD. 17.4.1975T.4626E. 8612K. )
* * * * *
* * * Kat maliklerine ait ortak giderlere ödeyen intifa hakkı sahibinin tıpkı malikler gibi bu paraların ödenmesini isteme ve dava hakkı vardır.
Davacılar, kat mülkiyetine çevrilmiş taşınmazın bağımsız bölümlerinde intifa hakkı sahibi olduklarını taşınmazın ortak giderlerinden paylarına düşen parayı davalılar ödemediklerinden onlar adına kendilerinin ödemiş bulunduklarını ileri sürerek bu paranın davalılardan tahsilini talep ve dava etmişlerdir.
Taraflar arasında uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanununun uygulamasından doğmaktadır.
Kat mülkiyetine çevrilmiş taşınmazlarda herhangi bir bağımsız bölümde intifa hakkına sahip olan kişi tıpkı bağımsız bölüm maliki gibi diğer kat maliklerinin borç ve yükümlerine yerine getirmemesi yüzünden zarara uğradığı takdirde ana taşınmazın bulunduğu yer Sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteye bilir.Dava hakkı bakımından kat maliki ile, bağımsız bölümde intifa hakkına sahip olan kişi ararsında bir fark yoktur.
Olayda intifa hakkı sahibi davacılar, davalı kat maliklerinin borç ve yükümlerini yerine getirmemelerinden zarar gördüklerini iddia ederek bu davayı açmışlardır.O halde mahkemece iki tarafın iddia ve savunmaları incelenerek davanın esası hakkında bir karar vermek gerekir.İntifa hakkı sahibinin dava ehliyeti bulunmadığından, davanın mahkemenin görevi dışında karlığından bahisle reddine karar verilmesinde isabet yoktur.Davacıların temyiz itirazları bu bakımdan yerindedir.
( 5.HD. 9.12.1971T. 10049E. 10690K. )
* * * * *
* * * Birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde KMKr17;nu değil, sitede oturanlar arasında var olan sözleşme hükümleri uygulanır.
Dava önceden ödenen ortak giderler için tahakkuk eden gecikme tazminatının tahsili için yapılan icra takibine vaki itirazın iptaline ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde öngörülen gecikme tazminatı ancak bu kanun hükümlerinin uygulandığı ortak giderler bakımından söz konusudur.Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ancak kat mülkiyeti kurulu ana taşınmazlar üzerinde uygulanır.Yasaya göre kat mülkiyeti yalnız tek parsel üzerinde mevcut bağımsız bölümleri konu edebileceği cihetle birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde bu yasa hükümleri değil, site sakinleri arasında mevcut olabilecek olan sözleşme hükümleri uygulanır.
Bu nedenle mahkemece tapu kayıtları da getirtilip kat mülkiyeti hütkümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı saptandıktan sonra hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken bu hususta inceleme yapılmadan gecikme tazminatına hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazıla şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları yerindedir.
( 18.HD. 9.7.1996T. 5952E. 6929K. )
* * * * *
* * * Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre yönetici her ne kadar bir işletme projesi hazırlamak durumunda ise de, ortak giderlerin ödenmesi için bu projenin hazırlanmış olması koşul değildir.
Dava dilekçesinde 24.500.000. TL. alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir.Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre ödenmesi gereken ortak giderlerin ödenmemesi nedeni ile açılan davada, Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi hükmü gereği gecikme tazminatına da sözü edilen dava dilekçesinin tebliğ edildiği 30.05.1995 tarihinden itibaren hükmedilmesi gerekirken bu yöndeki istemin işletme projesinin tebliğ edilmediği gerekçesi ile reddi doğru görülmemiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yönetici bir işletme projesini hazırlamak durumunda ise de ortak giderlerin ödenmesi için mutlaka bu projenin hazırlanmış olması şart değildir.Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda fiilen gerçekleşmiş ortak gider toplamı üzerinden davalının sorumlu olduğu gider miktarı saptanmış ve bu ortak giderlerin tahsiline karar verildiğine göre sözü edilen 20.maddenin 2.fıkrası hükmü uyarınca davalı en geç bu ortak giderin ödenmesine dair ihtarın
( tebliğ edilen dava dilekçesi ) tebliğinden itibaren gecikme tazminatı da ödemek durumundadır.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerindedir.
( 18.HD. 23.5.1996T. 4570E. 5263K. )
* * * * *
* * * Kat Malikleri Kurulu kararı ya da işletme projesinin tebliğ edilip edilmediği araştırılmalıdır.
Davalının gecikme tazminatından sorumlu olacağı dönemin başlangıcının tespiti bakımından gider avansını belirleyen kat malikleri kurulu toplantılarına çağrılıp çağrılmadığını bu toplantıların yönetim planında kararlaştırılan tarihte yapılıp yapılmadığı (yönetim planında belirlenen tarihte toplantı yapılmışsa ayrıca tebligata gerek olmadığı dikkate alınarak ) ya da kat malikleri kurulu yok ise veya davalı bu kararın alındığı kat malikleri kurulu toplantısına çağrılmamış ise ilgili işletme projesinin tebliğ edilip edilmediği, edilmişse tarihinin belirlenmesi gerekli olup davacıdan ana gayrimenkula ait defterler ve ilgili evrak istenip bunlar üzerinde inceleme yapılmadan tam gecikme tazminatına hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
( 18.HD. 26.3.1996T. 2314E. 2983K. )
* * * * *
* * * Kapıcı, kapıcı parasıyla ilgili konuda, Kat Mülkiyeti Yasasına göre kat maliklerine ya da kiracılara karşı doğrudan istemde bulunamaz.
Alacaklı davacı, kat mülkiyetine tabi olduğu anlaşılan gayrimenkulda kapıcı görevlerini üstlenen bir kişi olup, ortak giderlerden olan kapıcı parası ile ilgili konuda Kat Mülkiyeti Yasasına göre kat maliklerine ya da kiracılara karşı doğrudan istemde bulunma hakkı bulunmamaktadır.Bu kişi yönetici gibi kabul edilerek kendisine icra takibinde bulunma ve dava açma hakkı bulunduğu kabul edilemez.
( 5.HD. 2.11.1995T. 9670E. 11058K. )
* * * * *
* * * Aylık avans borcunu ödemeyen kat maliki, %10 gecikme giderimi ve %15 icra inkar tazminatı ile sorumludur.
Kat mülkiyetli bir apartmanda kat maliki olan bir davalının kesinleşmiş işletme projesine göre, zamanında ödemesi gereken aylık avans paylarını ödemediği için yapılan icra takibi sırasında sadece aylık avansları ödeyip %10 gecikme tazminatını ödemediği dosyadaki belgelerle saptanmıştır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde aylık avans paylarının zamanında ödenmemesi halinde %10 gecikme tazminatının alınacağı kabul edilmiş olduğundan ve davalı malik de bu yasal düzenlemeye aykırı bir davranışla borcunu gecikerek ödemiş bulunduğundan mahkemece aylık borcu için %10 gecikme tazminatı ile %15 icra inkar tazminatının davalıdan alınmasına karar verilmesi doğru bulunmuştur.
( 5.HD. 24.12.1984T. 10869E. 11453K. )
* * * * *
* * * Yöneticinin, alacağı için davanın tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerekir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasına göre davacı yönetici iken genel giderlerden alacağı olan paranın tahsilini dava etmiştir.Dava edilen yönetici kat maliki değildir.Bu nedenlerle de eski yönetim giderlerinden sorumluluğu yoktur ve kat malikleri aleyhine açılacak bir davayı kabul etme ve hasım olma yetkisi de kat malikleri tarafından kendisine tanınmamıştır. Bu durumda yöneticinin alacağı için tüm kat maliklerini hasım göstererek dava açması gerektiğinden ve mahkemece olay bu şekilde kabul edilerek bu gerekçelerle ve husumet yönünden davanın reddine karar verilmiş bulunması doğrudur.
( 5.HD. 21.2.1983T. 1392E. 1439K. )
* * * * *
* * * Kat malikleri kurulu genel gider payının alınması ve dava açılması için avukat olmayan bir kişiye temsil yetkisi verebilir. O kişinin atayacağı avukatın ödetme davası açması olanaklıdır.
Dava genel giderlerden payına düşeni ödemeyen davalının bu borcunun hükmen alınmasına ilişkindir. 634 sayılı KMK nın 20. maddesinin 2. fıkrasına göre, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri tarafından dava açılabilir. Kat maliki bu hakkını ya bizzat dava açmak yolu ile kullanır veya dava açması için vekalet verdiği bir kimse eli ile yerine getirir. Buna koşut olarak, kat malikleri kurulu için de aynı esaslar geçerlidir. Kurul bu hakkını kendi içinden bir kimseye yetki vermek sureti ile kullanabileceği gibi, kat maliki olmayan bir kimseye de yetki vererek yerine getirebilir. Nitekim bu davada da, kat malikleri kurulu borçlu davalı hakkında dava açma konusunda, kat maliki olmayan kimseye yetki vermiştir. Vekil edilen ilk kişinin avukat olması zorunlu değildir. Davayı açan vekilin avukat olması yeterlidir. Bu kişi de vekalet verdiği bir avukat eli ile davayı açmış olmasına göre, açılan bu davaya bakılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davacının dava açma hakkı bulunmadığından söz edilerek, davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Davacının temyiz itirazları yerindedir.
( 5.HD. 29.5.1981T. 2635E. 6209K. )
* * * * *
* * * Genel gider alacağı için icra yoluna başvurabilmek, işletme projesinin kesinleşmesine bağlıdır.
Müşterek mülkün idare, teshin vs masraflarına kat maliklerinden her birinin nasıl katılacağı, gerekli gelir ve giderlere ait işletme projesinin ne suretle düzenleneceği ve bu projenin hangi formalitelerin ikmali halinde kat maliklerini ilzam edeceği 634 sayılı KMK da ve yönetmelikle tespit edilmiştir. Yöneticinin usulüne göre yapacağı işletme projesi kat maliklerine tebliğ edilir. İtiraz halinde durum kat malikleri kurulunca incelenir. İtirazın kabul edilmemesi halinde keyfiyet muteriz kat malikine duyurulur. Bu şahıs, belirli süre içinde sulh mahkemesine itiraz yetkisine haizdir.İtiraz etmez veya edip de mahkemece red olursa işletme projesi o devre için kesinleşmiş olur.
Yukarıda yazılı formalite yerine getirilip işletme projesinin kesinleşip kesinleşmediği araştırılıp incelenmeden karar verilmesi isabetsiz, temyiz itirazı yerindedir.
( 5.HD. 5.3.1974T. 1516E. 1949K. )
* * * * *
* * * İşletme planı yapılmaması ve giderlerin deftere işlenmemesi, bunun başka kanıtlarla tanıtlanmasına engel değildir.
Dava, genel giderlerden davalı payına düşen paranın tahsili talebinden ibarettir.
Taşınmaz malın kat mülkiyetine çevrildiğinde ve istenen masraf payının bu çevrilmeden sonraya ait olduğunda çekişme yoktur. İşletme planının yapılmaması ve masrafların deftere işlenmemesi bunun başka delillerle ispatına engel değildir. Bu sebeple davaya bakılıp iddia doğrultusunda karar verilmesi gerekirken sulh mahkemesince görev yönünden reddedilmesi yolsuzdur.
(5.HD. 19.1.1970T. 4375E. 4865K. )
* * * * *
* * * Yakıt gideri ortak giderlerdendir.
Yöneticinin yöneticilik görevinin bir gereği olarak onunla sözleşme yapanlar, gerek yöneticiye gerekse kat maliklerine karşı dava açabilirler.
Kat maliklerine karşı açılan davada görev, HUMK un göreve ilişkin hükümlerince belirlenir.
KMK md.34 e göre sekiz ve daha fazla bölümü olan ana taşınmaza yönetici atanmasının zorunlu olduğu, aynı yasanın 38. maddesinde, yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğu belirtilmiştir. Aynı yasanın 35. maddesinde yöneticinin görevleri sayılmıştır. Genel olarak bu görevler ana taşınmazın yönetimi ile ilgili olup, yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak yetkisini de içermektedir
Yönetici yasadan ve yönetim planından kaynaklanan bu yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan bu tür sözleşmeler onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. KMK md. 20 gereği olarak aktif ve pasif dava ehliyeti yetkisine sahiptir.
Açıklanan bu hukuki duruma göre, yöneticinin görevinin bir icabı olarak onunla sözleşme yapanlar, gerek yöneticiye gerekse kat maliklerine karşı dava açabilir.Davanın kat maliklerine açılması durumunda, borçlar hukukunun genel bir kuralı olan nisbilik ilkesi uygulanmaz. Diğer bir anlatımla, üçüncü kişinin kat malikleri ile doğrudan doğruya bir sözleşme akdetmediği ileri sürülerek yapılan husumet itirazı dinlenmez.Belirtilen ilke uyarınca davanın, üçüncü kişilerce kat malikleri aleyhine alacak davası olarak açılması durumunda HUMK nun göreve ilişkin genel hükümleri uyarınca görevli mahkeme dava değeri esas alınarak belirlenecektir.Davanın yönetici tarafından açılması halinde ise, kat mülkiyeti yasasının 33 ve diğer ilgili maddeleri uyarınca görev Sulh mahkemelerine ait olacaktır.Her iki halde gerek üçüncü kişi gerek yönetici veya kat maliklerinden biri veya bir kaçı tarafından ortak giderler için diğer bir kat maliki aleyhine açılacak davada, KMK md. 20 uyarınca kat malikinin ancak arsa payı oranında sorumlu tutulması istenebilir.Zira KMKnın getirdiği düzenlemede kat maliklerinin sorumluluğunun dayanışmalı olmayıp, arsa payı oranına göre tespiti ön görülmüştür.Bu nedenle yerel mahkemenin direnme kararında belirtildiği gibi davanın tüm kat maliklerine veya tüzel kişiliği bulunmayan kat malikleri kuruluna yöneltilmesi gerektiği biçimindeki gerekçeye katılmak mümkün görülmemiştir.
Somut olayda davalıların, kat maliki oldukları yer için yakıt alınmış ve bununla ilgili faturalar dosyaya konulmuştur.Davacı satıcı da, davalıların arsa payına düşen borçlarını ödemediklerini belirterek delillerini ibraz etmiştir.Kat maliki olan davalılar, bu iddianın aksini kanıtlamadıkları sürece sorumluluklarının kabulü gerekir.Bu itibarla yerel mahkemece açıklanan tüm bu hukuki ve maddi olgular göz önünde tutulmadan, davanın esasının incelenmesi gerektiğini vurgulayan ve Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen özel daire bozma kararına uyulması gerekir.
(HGK. 7.7.1993T. 993/13-401E. 510K. )
* * * Kat malikleri kurulu kararları İİK md. 68 de yazılı belge niteliğinde olup icra takibi yapılabilmesi için ilgililere tebliğe gerek yoktur.Ne var ki, işletme projelerinin takibe dayanak alınabilmesi için ilgililere tebliğ ile kesinleştirilmesi zorunludur.
Kiracı ortak giderlerden,
Kira miktarı ile sorumlu olduğundan sunduğu belgeler de gözetilerek sonucuna göre hüküm kurulmalıdır. (HGK. 24.1.1997T. 997/12-54E. 277K. )
* * * * *
* * * Kat Mülkiyeti Yasası, bir parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş ya da kat irtifakı kurulmuş olup da yapıların projesine göre inşa edilerek 2/3r17;ün eylemli iskan edilmiş bulunması durumunda uygulanır.
Böyle bir dava, dava dilekçesine göre Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre açılmış olmakla beraber Kat Mülkiyeti hükümlerinin ( görev dahil ) uygulanabilmesi için ana gayrimenkulda kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması ya da kat irtifakı kurulmuş olup da yapıların projesine göre inşa edilmiş olup 2/3 ünün fiilen iskan edilmiş olması gerekin.Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat mülkiyeti ancak tek bir parsel üzerinde kurulabilir ve ancak bu takdirde KMK hükümleri uygulanabilir.
Dosyaya getirtilen tapu kayıtlarına ve yönetim planına göre davacı yönetici bir parsel üzerindeki ana gayrimenkul malikleri tarafından değil, bir çok parseli içeren site kat malikleri tarafından seçilmiştir.Davalı ise bu site içerisinde 1 nolu parsel üzerinde bağımsız bölüm malikidir.Bu durumda dava, yönetim planı olarak adlandırılmış olmakla beraber, Kat Mülkiyeti Kanununa göre nitelikte olmayıp, ona, taraf olan bağımsız bölüm malikleri arasında mevcut yetki ve sorumlulukları düzenleyen bu belgeye göre ve genel hükümler dairesinde çözümlenmesi gereken uyuşmazlığı içermektedir.
Bu nedenle uyuşmazlığa KMK hükümleri uygulanamayacağından müddeabih miktar da dikkate alınarak davaya genel hükümler dairesinde bakılıp sonuçlandırılması gerekirken yazılı olduğu şekilde görevsizlik kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları da bu nedenlerle yerindedir.
( 18.HD. 2.4.1996T. 2469E. 3371K. )
* * * * *
* * * Ortak gider ve avanstan kiracı, kat maliki ile birlikte dayanışmalı olarak sorumludur.
Davada kat mülkiyeti tesis edilmiş bulunan ana gayrimenkulda, yapının ve bağımsız bölümlerin maliki olan davacı, kiracısı olan davalıdan, oturduğu bağımsız bölüme isabet eden yönetim giderlerini istemektedir.
Dava apartman yönetimi adına yönetici sıfatı ile açılmış ise de davacı, davalının kiralayanı ve bağımsız bölümün maliki olup aralarında kira sözleşmesi bulunmaktadır.KMK md.20 hükmüne göre ana gayrimenkulun ortak gider ve avansının ödenmesinden öncelikle bağımsız bölüm maliki sorumludur.Yasanın 22. maddesi kiracıyı da yönetime karşı sorumlu tutmuş ise de bu sorumluluk, kat maliki ile birlikte ve müteselsilen olup, kiracı, bu suretle ödemek durumunda kaldığı meblağı kira parasından mahsup etme hakkı olduğu gibi sorumlu olduğu miktar da, ödemekle yükümlü bulunduğu kira miktarı ile sınırlıdır.
Davacı kendisinin de yönetime karşı müteselsilen sorumlu olduğu bir alacağı yönetici sıfatıyla, tali derecede sorumlu olan kiracısından isteyemez.Davacı ile davalı arasındaki asıl ilişki kira sözleşmesi ile belirlenmiş bulunduğundan, davacı, kira akdine dayanarak ancak yönetim giderlerini isteyebileceği, böyle bir istemi konu alan dava ise genel hükümlere göre görülebileceği cihetle, görev müdaabih miktarına göre belirlenecektir.
Bu durumda davaya Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi gerekirken davanın esası hakkında hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
( 18.HD. 20.6.1995T. 6674E. 7406K. )
* * * * *
* * * Ortak yönetimin yöneticisi,kiracı hakkında icra koğuşturması yapamaz, dava açamaz.
Ayrı ayrı parseller üzerinde kurulan binaların bağımsız bölüm malikleri ortak yerlerin yönetimi için sözleşme ile ortak bir yönetim tarzı kabul edebilir iseler de böyle bir kabul genel hükümlere tabi bir sözleşme niteliğinde olup yalnız tarafları bağlar.Davalı kiracı olup bu sözleşmeye ( yönetim planı ) taraf olmadığına göre sözleşme hükümleri ile bağlı değildir.İçinde oturduğu bağımsız bölüm bir bölümünü teşkil ettiği ana gayrimenkulda kat irtifakı tesis edilmiş ise de uyuşmazlık, hakkında yapılan icra takibine konu olacak bu ana gayrimenkulun yönetiminden değil, diğer parseller üzerinde inşa edilmiş binaların da dahil olduğu ortak yönetimden kaynaklanmaktadır.
Bu durumda ortak yönetimin yöneticisi olan davacının aynı parselde kat maliki de olmadığı için yasanın 20. maddesinin 2. fıkrası uyarınca aktif husumet ehliyetine sahip olmadığı da dikkate alınarak, kiracı olan davalı hakkında KMK.md. 22/1 fıkrası hükmü uygulanamayacağından, icra takibi yapılamaz ve dava açılamaz.
(18.HD. 12.10.1993T. 8739E. 10759K. )
* * * * *
* * * Kendisi o dönemde oturmamış olsa bile, bağımsız bölümün genel giderlerinden kiracı da mal sahibi ile birlikte dayanışmalı sorumludur.
Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmanın 9 nolu bağımsız bölümündeki kiracı olan davalının, 1984 yılı Şubat, Mart, Nisan ve Mayıs aylarına ait genel gider borçlarını ödemediği ileri sürülerek bu borcun kendisinden alınması dava edilmiştir.
634 sayılı KMK.md. 22r17;ye göre bir bağımsız bölüme ait genel giderlerden, o bağımsız bölümün maliki ile birlikte orada kiracı olarak oturanlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak; kiracıların ödeyecekleri miktar kira parası ile sınırlıdır. Böyle olunca dava konusu daireye ait bir genel gider borcu bulunup bulunmadığının araştırılması ve sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, kiracının oturmadığı dönemlerden sorumlu tutulamayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmamıştır. Davacının temyiz itirazları yerindedir.
(5.HD. 18.1.1988T. 18142E. 120K. )
* * * * *
* * * Kat irtifaklı da olsa, bağımsız bölümde sürekli oturup yararlanan kimse, genel gider borcundan dayanışmalı sorumludur.
Dava konusu taşınmaz mal kat irtifaklıdır.Böyle olunca aradaki uyuşmazlığın genel hükümlere göre değil kat mülkiyeti hükümlerine göre çözümlenmesi, HGKr17;nun 10.11.1976 gün ve E. 1976/3-1927 K sayılı kararı gereğidir. Yöneticinin kat maliklerinde olan alacağını, borçlulardan isteme hakkı vardır. Ancak; davalının oturduğu bağımsız bölüm babaları Mehmet Uyuş adına kayıtlıdır. Babalarının ölüp ölmediği saptanarak, ölmüş ise, veraset kaydı istenerek ve mirasçıların, miras bırakanın borcundan mirasçı sıfatıyla müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları, aksi halde KMK .md.22/1 uyarınca, bağımsız bölümde sürekli oturup yararlananların yönetim giderlerinden müştereken ve müteselsilen sorumlu olacakları hükmüne göre, davalılardan kat mülkiyeti hükümlerine göre borçlarının alınmasına karar verilmesi gerekirken genel hükümlere göre anlaşmazlığın çözümlenmesi yerinde değilse de borcun ödenmesine karar verilmiş bulunduğundan sonucu bakımından doğru olan hükmün onanmasına karar verildi.
( 5.HD. 30.5.1983T. 5227E. 5166K. )
* * * * *
* * * Kat mülkiyeti kurulu taşınmazda kesin hesap sonucunda, ortak gider ve avanslara katılmak için fazla para verildiği anlaşılırsa;fazladan ödenen ödencenin tahsili davası, tüzel kişiliği bulunmayan, ana taşınmaz ve bağımsız bölüm malikler topluluğuna karşı değil, arsa payları oranında tüm kat maliklerine açılmalıdır.
Kiracının, ortak giderlere katılması, ödemekle yükümlü bulunduğu kira miktarı ile sınırlı tutulduğundan, yaptığı ödemeleri kira borcundan düşebileceğinden, aktif husumet ehliyeti olmadığı için, fazla aidatın tahsili davası açması olanaklı değildir.
Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkul ve bağımsız bölüm malikleri topluluğu hükmi şahsiyete haiz değildir. Ödemeleri kat malikleri kurulunun aldığı karara ve verdiği yetkiye dayanılarak yönetici tarafından tahsil edilmiştir. Fazla ödeme yapıldığından bahisle açılacak herhangi bir davanın hükmi şahsiyeti bulunmayan yönetime, ya da tahsilatı kat malikleri adına yapan yöneticiye karşı değil, arsa payları oranında tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerektiği de dikkate alınmalıdır.
Diğer taraftan, KMK.md.20 hükmüne göre, kat malikleri ana gayrimenkulun ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa katılmak zorundadır. Bu hükümden anlaşılacağı üzere,asıl sorumluluk kat malikinindir. Ancak ana gayrimenkulun işletilmesi, bakım ve onarımı için gerekli avansların ödenmesini teminata bağlamak için KMK.md.22 ana gayrimenkulda kiracı veya başka bir sıfatla devamlı bir şekilde oturanları da, bundan müteselsilen sorumlu tutmuş, ancak bu sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı tutmuş ve ayrıca yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini öngörmüştür.
Bu durumda, ortak gider ve avanslara katılmak asıl sorumluluğu bağımsız bölüm malikine ait iken, bağımsız bölümde oturan kiracı bu konudaki ödemeleri kendiliğinden ya da kat maliki ile aralarındaki sözleşmeye göre yapıyorsa, bu ödemeler bağımsız bölüm maliki adınadır. Kendisi yaptığı ödemeleri kira borcundan düşebilecek, ya da kira sözleşmesine göre, kendisi karşılamak durumunda ise, ödemeler geçerli bir kat malikleri kurulu kararına göre ya da işletme projesine dayanılarak yapıldığı için kesin hesap sonucu fazla ödeme yaptığından bahisle yönetimden bir istekte bulunamaz.
Olayımızda, dava bağımsız bölüm maliki tarafından değil, kiracısı tarafından açıldığına göre, yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda kiracının bu konuda aktif husumet ehliyeti bulunmayacağı dikkate alınarak davanın bu yönden reddi gerekir. Davacı kiracı, bağımsız bölüm maliki ile aralarında olan sözleşme hükümlerine göre avans ve gideri fazla ödediği iddiasında ise, bunu koşulları varsa bağımsız bölüm malikinden isteyebilir.
(18.HD. 23.5.1995T. 5450E. 6181K. )
