Apartman Yöneticisi

Vision-Hakkımızda
Biz Kimiz
Profesyonel Yönetim
Referanslarımız
Medya'da Biz
Bize Ulaşmak İçin
Sorularınız için
Ana Menü
Çevrimiçi Kullanıcılar
· Çevrimiçi Ziyaretçiler: 2

· Çevrimiçi Üyeler: 0

· Toplam Üye Sayısı: 2,108
· En Yeni Üye: 41mehmet
Asansör Bakımı
Çatı Bakımı
Havuz Bakımı
Bahçe Bakımı
Isı Tasarrufu
Ev Bakımı
Yangın
Editörden

Bazı Yargıtay Kararları
KIŞ BAHÇELERİ
D.GAZ ACİL
İSTANBUL'DA ULAŞIM
ÖRNEK
VİDEO
-videolar


01.MAYIS.2019 İTİBARİ İLE TÜM SORULARINIZ CEVAPLANMIŞTIR
TÜM SORULARINIZ İÇİN LÜTFEN FORUM KISMINI KULLANINIZ





SORU CEVAP BÖLÜMÜMÜZ TEKRAR AKTİF HALE GELMİŞTİR. SORULARINIZI BEKLİYORUZ.


Apartmanyonetici.com
Info
PANOYA ASILAN AİDAT BORÇLARI TAZMİNATA NEDEN OLUR MU?
KMKAv.Buğcan Çankaya

Apartman Yöneticisinin KMK çerçevesinde görevlerini ve kat malikleri (ve varsa kiracıların) görevlerini dikkate alalım.

Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici
aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin
alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer,
sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,
her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp
bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların
ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli
tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar
adına alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve
kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat
anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
l) (Ek: 4/4/2015-6645/82 md.) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması
amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin
ücretlerin ödenmesi.
(Ek fıkra: 4/4/2015-6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici
ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur

III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü
anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile
yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı
oranında; (1)
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün
durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını
ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden
her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme
tazminatı ödemekle yükümlüdür. (1)
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan
kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep
olanlara rücu hakları vardır.



Konuyla ilgili olan "Apartman Panosu"na ilişkin maddeyi de göz önüne alalım.

D) Yönetici:
I - Atanması:
Madde 34 –

"Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir."


Bu üç maddenin konumuzla ilgili özetine gelelim ;

Öncelikle ilan panosu diye bir zorunluluğun KMK çerçevesinde bulunmadığı, yalnızca seçilen/atanan yöneticinin isminin vb. bilgilerinin apartman içinde görünen bir yere asılmasının zorunlu olduğu 34 üncü maddeden anlaşılmaktadır.

Apartman yöneticisine verilen görevlerde ise, "Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;" görevinin verildiği görülmektedir.

Apartman sakinin ise aidat borcunu ödememesi halinde gecikme bedeli adı altında tazminat ödemek zorunda olduğu görülmektedir.


Olayımızda, aidat tahsilatını normal yollarla sağlayamayan apartman yöneticisinin, zorunlu olmamasına rağmen duyuru yapabilmek amacıyla taktırmış olduğunu varsaydığımız ilan panosuna, kanunda kendisine verilen "icra takibi ve dava açabilme hakkını" işletmeyerek, apartman sakinini diğer apartman sakinleri önünde sadece ve sadece "RENCİDE ETMEK" ve "TAHSİLATI SAĞLAMAK" amacıyla, borçlunun ismini ve borcun yazması kişilik haklarına saldırı olarak tanımlanır.

Yöneticinin asli görevi aidatı toplamaktır. Kanun yöneticiye toplayamadığı aidatlar için dava ve icra yolunu açmıştır. Ancak olayımızda yönetici dava ve icra yolunu seçmeyerek, ilan panosuna asacağı isim ile rencide olacak borçlunun borcunu ödemesini beklemektedir.

Yönetici hangi apartman sakininin ne kadar borcu olduğunu duyurma gayesinde olsa dahi, kişilerin her ne sebeple olursa olsun ödememiş olduğu aidatların, apartmana giren çıkan kişilerce öğrenilmesi, bu keyfiyetin aleniyet yaratacak şekilde duyurulması haksız bir fiildir. Yönetici herhalükarda apartman sakinine yazılı bildirim yaparak borcunun varlığından haberdar edebilecekken, ilan ile duyurma yolunu seçmesi, yöneticinin asıl gayesinin borçluyu rencide etmek amacı taşıdığı sonucunu doğurmaktadır. Bunun aksine hiç bir savunmanın muteber olamayacağı mantık silsilesinin bir ürünüdür.


Kanunda ve yönetmelikte bu konuda düzenleme yoktur. Aksi yöndeki her türlü uygulama kanun ve yönetmeliğe aykırı olacaktır.


Bu konuyu örneklendirerek doğru yolu bulabiliriz.

Biz avukatlar emeğimiz karşılığında alamadığımız vekalet ücretlerimiz nedeniyle hiç bir müvekkilimizi askıya çıkarmıyorsak,

İcra dairelerinde borçlu gerçek ve tüzel kişilerin isimleri ilan edilmiyorsa,

Hatta icra dairelerinde borçluların dosyaları ALENİ değilse, (uygulamadaki güvenlik zaafiyetleri dışında, avukat, stj.avukat, katip olmayan kişilerin başkalarına ait dosyaları incelemesi hukuken mümkün değildir ve hatta yasaklanmıştır.)

Kanun koyucu aleniyet unsuru taşıyan her türlü durum için kanunlarda özellikle bildirimde bulunmuşsa, (Tapu kaydının aleni olması, duruşmaların aleni yapılması vb.)

Hiç bir kimse, ne suretle olursa olsun, bir diğer kimsenin borcunu açıkça ilan edemez. Bunun aksine tek hüküm, kendisine ulaşılamayan borçluya ilanen tebligat yapılması ve borçlunun (adı dahi belirtilmeden) taşınır ve taşınmazlarının satışının ilanıdır.

.....................................................................................................................................................

Av.Cumhur Okyay

Şimdi, binaya olan borcunu küstüm diyerek ödemeyip ıslık çalarak gezen bir borçlunun borcu ifşa edildiğinde ve kendisi de "efendim ben borcumu ödemedim, alacaklı da borcumu ifşa etmiş ve ben de rencide oldum! tazminat! istiyorum" dediğinde; hâkim, tazminata mı hükmedecek, yoksa bu ne hassasiyet mi diyecektir. Halk deyimiyle; "hem döv, hem de dövüldüm diye bağır".

Parası peşin ödenmeden, doğal gaz verilmemektedir.Bir binayı ya da siteyi günü gününe düzgün yönetebilmenin en önemli şartı da aidatların günü gününe ödenmesidir.Yöneticinin dâva ve icra yoluyla aidatı üç gün içinde tahsil edemeyeceği de bir vakıadır. Yönetici zengin olmayıp da cebinden ödeyemiyorsa, önce, daha pratik yolu da seçebilecektir. Kat malikleri kurulunda, en çok konuşan kişilerin borcunu ödemeyenler olduğu da zaman zaman görülmektedir. Yönetici, isim asmayıp da "eline sağlık" diyemez.

Yanı sıra, aidat (avans) yetişmeyince, yönetici, ek aidat salacaktır; onu da yine aidatını muntazaman ödeyenler ödeyecektir. Zorunlu haller dışında, keyfi olarak borcunu ödemeyen bir kişinin şahsiyet haklarını ileri sürmesi düşündürücüdür. Hukukta alacaklı, cezada mağdur hakları daha önemli olmalıdır. Toplumun takbihi, sosyal bir kural olup, hem ihtiyaca ve hem de hukuka uygundur.
Öte yandan, faydalı bir yöntem ki, daha yeni, Maliye, borçlu isimlerini asma yoluna gitmiştir.
Saygılarımla...

...........................................................................................................................


Av.Zinnur KAYA

AİDAT BORÇLARINI ÖDEMEYENLERİN İLAN PANOSUNDA İFŞA EDİLMESİ KİŞİLİK HAKLARINA SALDIRI MIDIR
?

Yönetim Planında özel bir madde var ise zaten bu soruya yer yoktur. Ancak Yönetim planında özel bir madde yoksa o durumda aşağıdaki açıklamaların incelenmesinde fayda vardır.
Bu konuyu cevaplandırabilmek için öncelikle site yönetimlerinin hukuki niteliğine bakmak gerekmektedir. Site yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunun 38. maddesine göre yöneticiler kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur.

Kat Mülkiyeti kanunun 20 maddesinde de .. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında,diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel
hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir." hükmü yer almaktadır.

Yukarıdaki iki madde dikkate alındığında şu soruların cevabını vermek gerekir:
1. Vekilin bildiğini asilin bilmesinde bir sakınca olabilir mi?
2. Gider ve avans payını ödemeyen kat malikine karşı dava açma ve icraya verme hakkı tüm kat maliklerine verildiğine göre hangi kat maliklerinin borcu ödemediğini bilme hakkı da doğal olarak kat maliklerinin tamamına verilmiş demek değil midir?

Bu iki sorunun cevabı verildiğinde de anlaşılacağı gibi kanaatimce borçlarını ödemeyen maliklerin ilan panosu ile diğer maliklere duyurulmasında hiçbir sakınca yoktur.

...............................................................................................................................................




Oğuz Kara
kara@oguzkara.av.tr


Hepimizin alışık olduğu bir uygulamadır, asansörlerin aynalarına veya bina girişindeki panolara asılır. Bilin bakalım nedir? Cevabınızı duyar gibiyim. Evet, aidatını ödemeyenlerin listesi ve yanında borç miktarı.

Malum bunun amacı ödeme yapmayanları toplum önünde rencide ederek ödemeye zorlamak oluyor genellikle.

Bu uygulama hala var olmakla birlikte kişisel veri koruması bakımından değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum.

Binanın giderlerine katılmak, aidat borçlarını ödemek apartmandaki bağımsız bölümü sakininin bir yükümlülüğü olmakla birlikte bu yükümlülüğün ve diğer yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun koyduğu temel kurallar var. Kanun, apartman sakinlerince ödenmeyen aidatlar bakımından, yöneticiye dava ve icra takibi yolunu açmaktadır. Ancak borçluların isimlerini ve borç miktarlarını ilanen duyurma yöntemine kanunda yer verilmemiştir.



İlanen duyurma yönetiminin kişisel veri ihlali uygulamasının bir örneği olduğu çok açık olmakla birlikte kişisel verinin ne olduğunun altını çizmekte fayda var.

Kişisel veri, kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgiyi ifade etmektedir. Kişinin isim ve borç bilgisi, genel nitelikli bir kişisel veridir. Genel nitelikli kişisel veriler, ilgili kişinin açık rızası olmadan kanunda sayılan özel durumlar haricinde aktarılamaz.

Aidat borçlarını ödemeyen apartman sakinlerinin borçlarının panoya asılarak ilanen duyurulması, kişisel verilerin üçüncü kişilerle paylaşımıdır. Kişinin açık rızasının bulunmuyorsa, kişisel verinin hukuka aykırı olarak aktarımı söz konusu olacaktır. Bu durumda kişi zarar görüyorsa somut olayın durumuna göre maddi ve manevi tazminat talep edebileceği gibi, KVKK’ya idari ve savcılığa cezai şikayet haklarını kullanabilecektir.

Av. Oğuz Kara

(kara@oguzkara.av.tr)
Yorum
Henüz yorum yazılmamış.
Yorum yaz
Yorum göndermek için lütfen üye girişi yapın.
Oylama
Sadece üyeler oylayabilir.

Oy verebilmek için lütfen üye olun ya da üye girişi yapın.

Henüz bir oylama yapılmamış.
Üye Girişi
Kullanıcı Adı

Parola



Henüz Üye Değil Misiniz?
Buraya Tıklayarak Üye Olabilirsiniz.

Parolanızı Mı Unuttunuz?
Buraya Tıklayın
Kat Mülkiyetine Geçiş

Sorularınız İçin

e-SSK



Atesci Belgesi

dask
Kat Mülkiyeti Kanunu

Bilgi Bankası

Mevzuat

MODA
-videolar
içerik koruması